Bisnis.com, JAKARTA — Kinerja penjualan kondominium dan apartemen di Jakarta pada semester I/2025 tercatat masih melanjutkan pelemahan. Bahkan, dalam laporan Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia kelesuan penjualan itu telah terjadi sejak 2015.
Kondisi pasar apartemen diperparah oleh tidak stabilnya perekonomian nasional pasca-Pandemi Covid-19. Alhasil, meski saat ini pemerintah rajin menggulirkan insentif bebas pajak, paket kebijakan itu masih belum mampu mengembalikan geliat bisnis penjualan apartemen dan kondominium.
Menanggapi hal itu, President Director PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA), Adrianto P. Adhi menjelaskan lanskap pasar apartemen dan kondominium sepanjang semester I/2025 memang belum menunjukkan pertumbuhan signifikan.
Dia mengamini terjadi perlambatan penjualan apartemen dalam beberapa waktu belakangan. Namun, posisinya diklaim masih dalam kondisi yang wajar dan tidak mengganggu fundamental perseroan
"SMRA sih sebenarnya tetap jalan. Karena kan kita suplai apartemen juga tinggal sedikit kok. Penjualannya cukup jalan ya, saya lupa angkanya [sepanjang semester I/2025 terserap berapa] tapi jalan," kata Adrianto dikutip Kamis (28/8/2025).
Dia lantas memberikan penjelasan mengenai faktor apa saja yang menghambat penjualan apartemen. Pertama, kelesuan pasar properti high rise itu terjadi lantaran budaya mengakar di kalangan masyarakat Indonesia yang terbiasa tinggal di rumah tapak.
Baca Juga
Kedua, faktor besarnya biaya layanan dan pengelolaan dinilai menjadi faktor lain yang berkontribusi menurunkan minat masyarakat tinggal di hunian vertikal.
Kondisi itu diperparah dengan banyaknya kasus apartemen mangkrak sehingga membuat konsumen ragu untuk melakukan pembelian unit.
"Yang ketiga, oversupply. Banyak pengembang yang membangun apartemen tapi tidak terjual atau tidak dibangun, dan itu membuat kepercayaan menurun dari pasar apartemen," ujarnya.
Namun sayangnya Adhi enggan merinci berapa penjualan pasti apartemen yang berhasil dibukukan sepanjang Semester I/2025. Terlbih, rincian laporan keuangan SMRA Semester I/2025 juga belum terbit.
Meski demikian, bila mengacu pada laporan keuangan Kuartal I/2025, SMRA membukukan pendapatan neto mencapai Rp2,10 triliun. Pendapatan itu ditopang paling banyak oleh penjualan properti mencapai Rp1,3 triliun.
Penyerapan produk properti itu paling jumbo terjadi pada sektor rumah tapak dengan total pendapatan mencapai Rp1,07 triliun. Sedangkan, penjualan apartemen SMRA sepanjang kuartal I/2025 tercata sebesar Rp122,6 miliar.
Akan tetapi, bila dibandingkan secara tahunan (year-on-year/yoy) penjualan apartemen SMRA tercata tumbuh hingga 62% pada 3 bulan pertama 2025. Di mana, pada periode itu pemerintah menggulirkan insentif bebas pajak atau PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100%.
"Saat ini [pendapatan Neto dari penjualan properti di periode PPNDTP] sudah sekitar Rp1,2 triliun. Sebenarnya kami tinggal paruh tahun ini tinggal mengejar 600 unit. Semoga tercapai, bahwa penjualan kita yang didukung oleh PPNDTP itu diharapkan bisa mencapai Rp1,8 triliun," jelasnya.
5.000 Apartemen di Jakarta Tak Terserap Pasar
Pada kesempatan berbeda, Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) menyebut penjualan apartemen atau kondominium masih menghadapi sejumlah tantangan hingga pertengahan tahun ini.
Wakil Ketua Umum DPP REI, Bambang Ekajaya menjelaskan di wilayah DKI Jakarta saja total suplai apartemen dan kondominium milik anggota REI yang belum terserap pasar tembus lebih dari 5.000 unit.
"Kemarin waktu kita bicara sama ketua DPD REI DKI yang baru, itu kan ada 5.000 atau 6.000-an unit apartemen yang menengah ke atas yang stifatnya non-subsidi ya [yang belum terserap]," kata Bambang saat dihubungi Bisnis, Selasa (26/8/2025).
Bambang menjelaskan, perlambatan penjualan apartemen itu terjadi hampir di seluruh golongan. Mulai dari apartemen kelas menengah hingga apartemen kelas atas.
Khusus untuk pasar kelas menengah, kendala mahalnya pengenaan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) menjadi persoalan utama. Sehingga, alih-alih membeli apartemen, kelas menengah cenderung akan memilih untuk kontrak rumah tapak.
Kemudian, perlambatan penjualan apartemen juga menyasar kelas menengah atas. Di mana, umumnya kelas ini rajin melakukan pembelian unit apartemen sebagai instrumen investasi.
Akan tetapi, beberapa waktu belakangan margin investasi apartemen terus menurun. Ditambah hadirnya instrumen investasi lain yang jauh lebih menjajikan menjadi penyebab penjualan apartemen kian merosot.
"Untuk yang di kelompok atas sendiri juga punya problem yang lebih spesifik yaitu sekarang ini apartemen sebagai investasi itu kurang menjajikan. Jadi mereka mau beli apartemen tapi ternyata harga yang dibeli itu makin hari makin turun," jelasnya.
Meski demikian, Bambang mengaku masih optimistis penjualan apartemen sepanjang tahun ini akan sedikit menunjukkan tren perbaikan. Hal ini didorong oleh perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% yang diterapkan hingga akhir tahun.
"Itu sih [perpanjangan PPN DTP] sangat membantu ya. Karena kan dengan PPN DTP otomatis dia akan berkurang nilainya 10% kan. Secara gak langsung itu diskon dari perpanjakannya kan," ujarnya.
