Bisnis.com, JAKARTA – Pemulihan pasar properti perumahan di Indonesia diperkirakan melambat di tengah naiknya permintaan dan stagnannya harga rumah.
Kepala Ekonom Bahana Sekuritas Satria Sambijantoro mengatakan pemulihan pasar properti melambat di tengah naiknya permintaan dan stagnannya harga rumah.
Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, penjualan properti residensial primer kuartal I/2021 secara tahunan tercatat meningkat tajam yang tumbuh sebesar 13,95 persen (yoy). Angka ini meningkat tajam dari kontraksi penjualan di kuartal IV/2020 sebesar -20,59 persen (yoy) dan -43,13 persen di kuartal I/2020.
Peningkatan volume penjualan pada kuartal I tahun 2021 ini didorong oleh kenaikan volume penjualan seluruh tipe rumah, tertinggi tipe menengah yang tumbuh 25,86 persen (yoy) dari kuartal IV/2020 sebesar -24,13 persen (yoy).
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal I/2021 juga tercatat naik 1,35 persen (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan pada kuartal sebelumnya sebesar 1,43 persen (yoy) dan lebih rendah dari kuartal I/2020 sebesar 1,68 persen.
Bank Indonesia memperkirakan IHPR kuartal II/2021 bertumbuh sebesar 1,10 persen (yoy).
Baca Juga
Kepala Ekonom Bahana Sekuritas Satria Sambijantoro mengatakan salah satu faktor yang membuat pemulihan pasar perumahan melambat yakni suku bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) di Indonesia berada sekitar 8 persen, lebih tinggi dibandingkan dengan standar global yang sebesar 3 persen hingga 5 persen.
Sektor properti diperlukan pemulihan yang cepat karena terdapat 174 industri turunan yang bergantung pada sektor ini.
"Ini karena penurunan bunga KPR tak sejalan dengan penurunan suku bunga acuan," ujarnya, Selasa (1/6/2021).
Berdasarkan survei Bank Indonesia, 14,2 persen responden mengidentifikasi suku bunga KPR sebagai faktor utama yang menghalangi mereka untuk membeli rumah baru. Padahal, dalam survei itu mayoritas konsumen sebesar 73,67 persen membeli properti residensial menggunakan fasilitas KPR.
"Suku bunga KPR di sini masih mahal untuk standar Indonesia dan jauh lebih tinggi dibandingkan standar global 3 persen-5 persen. Bank lambat dalam meneruskan penurunan suku bunga acuan," katanya.
BI, lanjutnya, telah memangkas suku bunga sebesar 125 bps sejak Maret 2020 atau awal pandemi Covid-19, tetapi suku bunga perbankan hanya turun 42 bps.
"Gubernur Bank Sentral Perry Warjiyo tidak henti-hentinya mendorong perbankan untuk menurunkan suku bunga pinjaman, karena alasan yang jelas," ucapnya.
Satria mengemukakan pemulihan pasar properti yang lambat juga dikarenakan penjualan perumahan melonjak tetapi harga rumah tetap stagnan dan bahkan cenderung naik.
"Ini mengejutkan kami, terutama karena pemerintah telah membebaskan untuk sementara pajak pertambahan nilai [PPN] 10 persen untuk sektor properti, yang secara teoritis akan mendorong permintaan dan mendukung harga," tuturnya.
IHPR kuartal I/2021 sebesar 1,35 persen (yoy) ini membuat anomali tersendiri di tengah turunnya suku bunga acuan sejak tahun lalu. Pasalnya, harga properti telah mengalami penurunan di negara-negara seperti Inggris, China, Jerman, dan AS, sehingga meningkatkan inflasi perumahan di sana.
Menurutnya, apabila harga properti menurun, maka akan dapat berkontribusi pada rendahnya inflasi di Indonesia.
Sebabnya, perumahan berkontribusi sekitar 12 persen dalam indeks harga konsumen yang terdiri 9,26 persen untuk sewa rumah dan 3,14 persen untuk pemeliharaan, perbaikan perumahan, dan keamanan.
Satria menambahkan pasar perumahan di daerah penghasil komoditas pun seperti Bandar Lampung, Makassar, Manado, Medan, Padang, Pekanbaru, dan Samarinda diakuinya belum membaik.
"Meskipun ada kenaikan harga komoditas, namun tak berdampak pada daya beli dan pasar perumahan di daerah penghasil komoditas," kata Satria.
Sementara itu, Chief Economist Bank Mandiri Andry Asmoro mengatakan pertumbuhan kredit properti diperkirakan berada pada kisaran 6,4 persen hingga 7,8 persen pada 2021.
Pada Maret 2021, KPR tumbuh 4,3 persen (yoy) meningkat dari Desember yang sebesar 3,5 persen. Lalu Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) tumbuh 2,5% di kuartal I/2021, tumbuh dari Desember 2020 sebesar 2,3 persen.
Pertumbuhan KPR tertinggi terjadi pada rumah tipe 22-70 yang tercatat sebesar 7,57 persen (yoy) pada Maret 2021. Kemudian diikuti oleh KPR untuk rumah tipe besar (di atas 70) yang tumbuh sebesar 0,34 persen (yoy), sedangkan KPR untuk rumah tipe kecil mengalami kontraksi sebesar -13,2 persen (yoy) pada Maret 2021.
Sementara itu, pertumbuhan KPA tertinggi dialami oleh KPA untuk apartemen tipe kecil yang sebesar 8,75 persen (yoy). Kemudian diikuti oleh KPA untuk apartemen tipe menengah yang sebesar 4,48 persen (yoy). Lalu, KPA tipe apartemen besar mengalami kontraksi sebesar -1,07 persen pada Maret 2021.
Menurutnya, faktor terpenting yang mendorong pertumbuhan kredit sektor properti adalah kecepatan pemulihan ekonomi sekarang dan prospek ekonomi ke depan.
"Kedua faktor ini sangat menentukan consumer confidence yang selanjutnya akan menentukan keputusan belanja rumah tangga termasuk keputusan membeli properti," tuturnya.
Sebagai tambahan, data BCI Asia menunjukkan tren properti perumahan kedepan adalah rumah yang berkonsep terbuka hijau dengan harga yang terjangkau.
Selain itu, permintaan konsep integrated townships yakni kota mandiri yang memadukan unsur residensial dan komersial diperkirakan akan meningkat dan peningkatan permintaan residensial terutama terjadi pada second-tier cities.
