Bisnis.com, JAKARTA – Penjualan perumahan sepanjang 2020 di Jabodebek–Banten sebagai benchmark perumahan nasional anjlok 31,8 persen dibandingkan dengan penjualan pada 2019 dan merupakan tingkat penjualan terendah sejak siklus properti melambat pada 2013.
Menurut CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, penjualan segmen harga di bawah Rp300 juta mengalami tekanan terbesar dengan penurunan sepanjang 2020 sebesar 42,9 persen, diikuti segmen rumah di harga lebih dari Rp2 miliar yang anjlok 41,1 persen.
Sementara itu, di segmen harga menengah dari Rp301 juta hingga Rp500 juta dan segmen Rp501 juta sampai Rp1 miliar juga menurun masing-masing 34,2 persen dan 25,6 persen.
“Namun, yang menarik, penjualan segmen harga rumah Rp1 miliar hingga Rp2 miliar pada tahun lalu justru meningkat 12,5 persen dibandingkan dengan tahun sebelumnya,” ungkap Ali pada Selasa (12/1/2021).
Dia mengutarakan bahwa segmen pasar terus bergeser ke yang lebih rendah dan menjadikan pasar rumah segmen menengah menjadi cukup besar sampai kisaran Rp2 miliar.
Sebagian pasar menengah relatif tidak melakukan pembelian rumah dan terpaksa menunda pembeliannya. Sementara itu, di segmen bawah dengan kondisi saat ini relatif kehabisan daya beli untuk membeli segmen rumah di bawah Rp300 jutaan.
Baca Juga
Seperti perkiraan IPW sebelumnya, meskipun pasar menengah bawah tertekan, pasar properti masih cukup baik ditopang dengan potensi daya beli yang ada, walaupun masih diwarnai penundaan pembelian.
“Golongan masyarakat menengah sampai atas diperkirakan menjadi ‘penyelamat’ di tengah kondisi yang penuh ketidakpastian,” ungkap Ali.
Memasuki 2021, sebagian pengembang masih optimis untuk dapat membukukan penjualan yang lebih baik dibandingkan dengan 2020. Meskipun demikian, lanjutnya, perlu diperhatikan beberapa hal terkait dengan faktor yang saat ini sangat memengaruhi penjualan ke depan.
Menurutnya, pasar properti 2021 masih sangat tidak stabil. Oleh sebab itu, pengembang harus dapat membaca dinamika pasar lebih baik lagi karena kondisi pasar masih sangat rentan.
Tidak ada yang dapat memperkirakan dengan tepat kapan properti naik, karena ini bukan statistik ekonomi yang dapat diperhitungkan.
Celah pasar di segmen tertentu masih sangat berpeluang meskipun masih dibayangi risiko pasar terkait beberapa faktor yang akan sangat memengaruhi pasar antara lain penerapan kebijakan PSBB, harapan vaksin, dan skenario pemulihan ekonomi Indonesia ke depan, serta kondisi ekonomi global ke depan.
Berdasarkan analisis IPW, kata Ali, pergerakan penjualan perumahan sangat dipengaruhi penerapan kebijakan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB). Letika PSBB diperketat, pasar perumahan turun signifikan.
Meskipun para pengembang tetap melakukan adaptasi ke sistem pemasaran digital, ucap Ali, hal itu relatif belum dapat menjamin meningkatnya transaksi, karena karakter pasar properti tidak dapat seluruhnya diserahkan melalui mekanisme online.
Dia memprediksi minat pasar akan tertunda dan akan direalisasikan ketika PSBB dilonggarkan. “Oleh karena itu, kebijakan PSBB akan sangat berpengaruh terhadap pergerakan siklus penjualan.”
Dia menambahkan masih tingginya peningkatan kasus Covid-19 memungkinkan kebijakan PSBB yang lebih ketat, yang akan memukul pasar perumahan.
Disiplin masyarakat masih sangat rendah, belum lagi bila diperhatikan ada beberapa perayaan besar sepanjang tahun 2021 mulai Imlek pada Februari sampai Idul Fitri pada Mei dengan waktu libur yang cukup banyak diperkirakan berpotensi menjadi klaster baru bila masyarakat tidak ketat menerapkan protokol kesehatan.
Vaksin menjadi harapan saat ini untuk dapat memberikan optimisme membaiknya pasar perumahan. Dengan uji klinis vaksin saat ini relatif sudah cukup efektif meskipun diperkirakan beberapa ahli masih akan disempurnakan ke depan.
Melihat dari jangka waktu pemberian vaksin sampai 1 tahun ke depan, diperkirakan efektivitas vaksin baru terlihat pada pertengahan 2021.
“Jangan sampai pemberian vaksin ini membuat masyarakat lengah sehingga efektivitas vaksin tidak dapat mengejar optimisme yang berlebihan dari masyarakat sehingga melepaskan protokol kesehatan,” ucap Ali.
