Bisnis.com, JAKARTA – Konsultan properti menilai pembangunan dengan judul kota baru atau new town tidak sama dengan kota mandiri.
Manager Partner Strategic Coldwell Banker Advisory, Tommy H. Bastamy, mengatakan kota mandiri dirancang bisa mendiri secara ekonomi.
Dalam hal ini, kota mandiri punya basis ekonomi khusus dan dari ekonomi yang bergerak sehingga bisa memenuhi kebutuhan masyarakat yang hidup di dalamnya.
"Jadi, bukan hanya hunian yang fokus disediakan dalam kota mandiri, tetapi harus dibangun aktivitas komersialnya sehingga ia hidup oleh karena populasinya sendiri, secara sustain," ujarnya kepada Bisnis di Jakarta pada Rabu (15/8/2018).
Dia menyebutkan dalam fiscal impact analysis, seharusnya apa yang dibentuk oleh aktivitas hunian dan ekonomi bisa membiayai kota untuk membangun infrastruktur. Adapun kas yang selalu diandalkan adalah pajak daerah. Maka itu, pajak dari kota mandiri harus bisa membiayai kota itu sendiri.
"Kota baru selalu bertujuan mengurangi kebutuhan kota induknya. Kalau di Greater Jakarta yang sudah tumbuh new town belum mengikuti teori itu. Karena fungsi new town di Greater Jakarta itu lebih memenuhi kebutuhan hunian dari masyarakat yang tak muat di Jakarta. Ketergantungan di Jakarta tetap tinggi," ujar Tommy.
Kondisi itu, menurutnya, tak selaras dengan teori kota mandiri karena sama sekali tidak mengurangi beban kota Jakarta sebagai kota induk.
Meskipun begitu, lanjutnya, komersial berupa perkantoran mulai digeser karena kualitas transportasi di Jakarta yang mengalami degradasi dan memerlukan peremajaan serta moda baru. Dia menilai konsep yang hampir mendekati kota mandiri adalah Lippo Karawaci di Tangerang, Banten
"Saat dia bangun selain perumahan ada perkantoran, ada pendidikan juga, ritel juga, sehingga basis bisnis sudah ada, walaupun belum murni mandiri karena masih tergantung pada Jakarta," ujar Tommy.
Assistant Manager Coldwell Banker Advisory Angra Angreni mengatakan saat ini konsep yang terbangun masih berupa kota baru penunjang, bukan sebagai kota baru mandiri.
Dia tak menampik banyak pengembang mengklaim kota baru yang sedang mereka bangun sebagai kota mandiri. Dia menyebut contoh konsep pembangunan Maja yang disebut sebagai kota mandiri tetapi masih berorientasi dengan transportasi kereta yang juga menuju ke Jakarta.
"Sesuai dengan teori, kalau kita benar ikut ke sana, di Indonesia belum ada kota mandiri, ketergantungan ke kota induk masih sangat tinggi," ungkap Angra.
