Bisnis.com, JAKARTA – Sektor properti mengalami pertumbuhan yang positif sepanjang 2022 meski dihadapkan pada sejumlah tantangan berat akibat kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) dan kenaikan harga material bangunan.
Salah satu sentimen pendorong pertumbuhan sektor properti di 2022 ialah berlakunya stimulus PPN DTP yang menyulutkan optimisme pengembang dalam menggencarkan proyek baru pascapandemi.
Berdasarkan data Bank Indonesia, penjualan properti residensial primer di triwulan II/2022 menunjukkan pertumbuhan sebesar 15,23 persen (year-on-year/yoy). Peningkatan tertinggi terjadi di penjualan tipe rumah kecil yang tumbuh 14,44 persen.
Namun, tak sedikit peristiwa dan sentimen negatif terjadi sehingga kinerja industri ini masih belum pulih secara keseluruhan. Inflasi harga material, kenaikan suku bunga menjadi dua di antara faktor penahan laju penjualan.
Penurunan penjualan properti terlihat di triwulan III/2022 ke angka 13,58 persen yoy. Artinya ada penurunan 1,65 persen dari periode sebelumnya. Kendati menurun, BI menilai penjualan masih tetap kuat di tahun ini.
Tak hanya dari sisi penjualan, ada beragam tantangan yang dilalui industri properti tahun ini. Bisnis mencoba merangkum momen penting di sektor properti sepanjang tahun 2022.
Baca Juga
Berikut ini deretan peristiwa penting sektor properti di Indonesia sepanjang 2022:
1. Harga Rumah Subsidi (Januari 2022)
Sejumlah asosiasi pengembang, khususnya rumah subsidi telah melakukan kesepakatan untuk menyesuaikan harga rumah subsidi yang tak kunjung naik sejak tahun 2019.
Padahal, harga material bangunan telah meningkat drastis dari tahun ke tahun. Harga jual rumah yang dibatasi pemerintah itu kini membebani pengembang. Untuk itu, Persaturan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) meminta rumah subsidi naik hingga 7 persen di 2022.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mengatakan telah menyampaikan usulan tersebut ke Kementerian Keuangan. Namun, kenaikan yang dijanjikan akan terjadi di 2022 tak kunjung teralisasi.
Mau tak mau, untuk menyelamatkan bisnis dari kepailitan, pengembang rumah subsidi beralih ke komersial. Hal ini untuk meningkatkan harga jual sehingga margin profit bisa didapatkan.
Asosiasi kembali memberikan sinyal bahwa kenaikan harga rumah subsidi baru akan terjadi pada awal 2023. Hal ini dibenarkan Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur PUPR, Herry Trisaputra Zuna.
Kenaikan harga rumah subsidi baru akan diberlakukan pada 2023, karena masih menunggu terbitnya aturan baru harga jual berupa Keputusan Menteri (Kepmen). Namun, sebelum menerbitkan Kepmen, Kementerian PUPR harus menunggu terbitnya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) untuk penetapan bebas Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
2. Marak Orang Kaya Jual Rumah (Februari 2022)
Sepanjang tahun 2022 banyak pemilik rumah di kawasan elit Jakarta menjual propertinya. Hal ini membuat harga rumah seken di kawasan tersebut mengalami penurunan.
Ketua DPC Arebi Jakarta Utara, Jopie Hori, mengatakan harga rumah seken di Kelapa Gading turun dari Rp40-50 juta per meter persegi kini hanya Rp35 juta per meter persegi.
"Di Pondok Indah, dulu misalnya di kawasan Bukit Golf di atas Rp60 juta per meter persegi, sekarang turun menjadi sekitar Rp40-50 juta per meter persegi," kata Jopie.
Penjualan rumah seken di platform jual beli Rumah123.com menunjukkan harga yang cukup kompetitif di kawasan elit tersebut. Misalnya, di Pondok Indah dengan harga jual dikisaran Rp3,9 miliar - Rp44 miliar.
Sama halnya di daerah Kelapa Gading, rumah mewah dijual dengan harga kisaran Rp9,59 miliar - Rp30 miliar ke atas. Sementara itu, di kawasan Menteng, Jakarta Pusat, harga jual rumah seken mewah berada dikisaran Rp12 miliar-Rp50 miliar.
Country Manager Rumah123.com, Maria Herawati Manik menerangkan, secara year-to-date, terjadi peningkatan secara pasokan pada tiga area tersebut, Kelapa Gading sebesar 23,6 persen, Menteng sebesar 31 persen, dan Pondok Indah sebesar 3,3 persen.
Di sisi lain, Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit mengatakan, fenomena tersebut didorong oleh tingginya kebutuhan dana cash saat ini.
"Pemilik-pemilik rumah di kawasan elit itu kan ada pengusaha yang membutuhkan cash makanya dia harus menjual rumahnya dengan harga di bawah harga pasar," kata Panangian saat dihubungi,
3. Suku Bunga BI Naik, Hantui KPR (Agustus 2022)
Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (BI7DRRR) terjadi 4 kali di tahun ini. Pertama pada bulan Agustus 2022 sebesar 25 bps menjadi 3,75 persen, kedua pada September naik 50 bps menjadi 4,25 persen, ketiga pada Oktober menjadi 4,75 persen dan keempat pada November menjadi 5,25 persen.
Lonjakan suku bunga yang bertubi-tubi itu diproyeksikan berdampak pada kenaikan bunga kredit perbankan terutama Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) yang tentu akan membuat milenial makin sulit memiliki rumah.
Selain itu, hal ini juga akan berdampak pada naiknya besaran cicilan hunian setiap bulannya yang harus dibayarkan oleh konsumen. Pasalnya, dalam Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dikeluarkan Bank Indonesia, pembelian properti residensial mayoritas dilakukan melalui skema pembiayaan KPR dengan pangsa sebesar 74,97 persen dari total pembiayaan, diikuti oleh tunai bertahap 16,61 persen dan secara tunai 8,42 persen.
Meski menjadi sentimen negatif bagi pengembang properti. Namun penjualan properti disebut masih akan melaju seiring dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia di kisaran 5,72 persen. Pengembang pun tengah menggodok inisiatif baru untuk mengatasi hal tersebut.
"Kami lagi prepare terobosan dan diskusi terus, harus membuat efisiensi dan efektivitas supaya melihat kemampuan masyarakat. Dengan pertumbuhan yang ada sih kami masih optimis kondisi ini tetap bagus meskipun bunga bank naik 5,25 persen," kata Ketua Umum DPP REI. Paulus Totok Lusida.
4. Harga Properti Naik (Juli 2022)
Berdasarkan data dari Rumah.com Indonesia Property Market Index, indeks harga properti naik tipis sebesar 1 persen secara kuartalan, sementara secara tahunan naik sebesar 4,9 persen.
Kenaikan indeks harga didorong oleh kenaikan harga rumah tapak sebesar 5,8 persen per tahun sebaliknya indeks harga apartemen terus turun bak kuartalan maupun tahunan.
Sementara itu, berdasarkan data Bank Indonesia (BI), harga properti residensial di pasar primer meningkat pada kuartal III/2022 yang tumbuh 1,94 persen secara tahunan. Kenaikan Indeks harga properti residensial (IHPR) ini terjadi di seluruh tipe rumah.
Adapun, tipe kecil mengalami pertumbuhan sebesar 1,96 persen yoy, tipe menengah meningkat sebesar 2,92 persen, dan tipe rumah besar naik 1,48 persen yoy.
5. Insentif PPN DTP Berakhir (September 2022)
Pada awal 2022, pemerintah memberikan insentif fiskal sektor properti berupa pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah hingga Juni 2022.
Insentif ini memberikan diskon sebesar 50 persen pajak dari pembelian unit rumah Rp2 miliar. Sementara, rumah dengan harga Rp2-5 miliar diberikan diskon pajak sebesar 25 persen.
Perpanjangan kebijakan tersebut sempat membuat pengembang ragu untuk memanfaatkan insentif PPN DTP ini. Sebab, proses pembangunan hunian bisa lebih dari 6 bulan.
Seakan menjawab permintaan tersebut, pada Februari 2022, PPN DTP untuk rumah diperpanjang dengan waktu 9 bulan yakni hingga September 2022.
Perpanjangan insentif terbaru ini tertuang dalam PMK Nomor 6/PMK.010/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah TA 2022 ditetapkan pada 2 Februari 2022.
Di akhir September 2022, insentif PPN DTP resmi berakhir dan pemerintah memutuskan tidak ada perpanjangan untuk insentif tersebut. Berakhirnya insentif tersebut dinilai menjadi beban baru untuk penjualan properti sektor hunian.
6. Pengembang Minat Proyek IKN (Oktober 2022)
Pembangunan infrastruktur dasar di Ibu Kota Negara (IKN) Penajam Paser Utara, Kalimantan Timur memberikan peluang baru bagi pengembang properti untuk melakukan ekspansi bisnisnya.
Namun, masuknya pengembang properti ke IKN masih maju mundur karena PP terkait insentif masih belum diturunkan saat ini. Padahal, sejumlah pengembang mulai menunjukkan ketertarikannya di IKN.
Hal itu terungkap setelah Presiden Joko Widodo (Jokowi) melakukan market sounding atau jajak pasar peluang investasi di IKN pada Oktober 2022.
Beberapa pengembang yang mengaku tertarik untuk investasi di IKN antara lain PT Intiland Development Tbk. (DILD) dan PT Ciputra Development Tbk. (CTRA), PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON).
.jpg)
7. Kisruh Meikarta (Desember 2022)
Di penghujung tahun, industri properti dihebohkan dengan ratusan konsumen proyek apartemen Meikarta yang melakukan aksi demonstrasi di depan Gedung DPR, Senayan, Jakarta. Mereka melakukan aksi demo pada awal Desember 2022, karena tak kunjung mendapatkan unit apartemen.
Ketua Komunitas Peduli Konsumen Meikarta, Aep Mulyana mengatakan pihaknya kecewa akan kegagalan serah terima unit dari pengembang yaitu PT Mahkota Sentosa Utama (MSU).
“Kami anggota komunitas ingin memperjuangkan hak-hak kami dalam mendapatkan kembali dana pembelian apartemen Meikarta tersebut," kata Aep dalam keterangan yang diterima Bisnis, Rabu (7/12/2022).
PT Lippo Cikarang Tbk. (LPCK) selaku induk usaha PT MSU buka suara terkait adanya kecaman dari konsumen pembeli proyek Meikarta yang menagih pengembalian dana atas kerugian yang dialami.
LPCK menegaskan, PT MSU yang merupakan entitas asosiasi Lippo Cikarang, juga telah memberikan informasi kepada pembeli yang belum menerima unit apartemen, di mana pelaksanaannya berdasarkan hasil Putusan Homologasi yang dilakukan bertahap sejak Maret 2021 lalu.
"Dalam putusan homologasi, penyerahan unit akan dilakukan secara bertahap sampai dengan tahun 2027," kata Corporate Secretary LPCK, Veronika Sitepu.
Adapun, pembelian telah dilakukan pada 2017, berdasarkan P3U (Penegasan dan persetujuan Pemesanan Unit) PT MSU seharusnya melakukan serah terima unit apartemen pada pada tahun 2019-2020. Namun, hingga kini pembangunannya diklaim terbengkalai.
Ketegangan kembali terjadi antara konsumen Meikarta dengan Bank Nobu sebagai salah satu kreditur proyek tersebut. Para debitur mengeluhkan tagihan yang terus dilakukan tanpa adanya kepastian unit yang diserahkan.
Konsumen merasa ada perlakuan intimidatif dari Bank Nobu kepada pembeli Meikarta yang kesulitan membayar cicilan. Namun, kabar tersebut ditepis oleh Corporate Secretary Bank Nobu, Mario Satrio.
"Kami berpegang teguh pada ketentuan yang berlaku. Dapat kami yakinkan bahwa kami tidak pernah melakukan intimidasi kepada debitur kami," kata Mario kepada Bisnis, Selasa (13/12/2022).
Mario menekankan bahwa komunikasi antara pihaknya dengan nasabah terkait dengan pelaksanaan perjanjian kredit selalu dilakukan dengan baik dan sopan melalui media sms, telepon, email dan/atau tatap muka.
Ada 3 tuntutan yang diminta konsumen kepada pihak Bank Nobu. Pertama, pengguna KPA dalam proyek Meikarta meminta pengembalian dana. Kedua, mendesak mediasi dengan manajemen Bank Nobu dalam waktu dekat.
Terakhir, jika refund tidak dapat dilakukan maka konsumen mengancam akan membatalkan perjanjian akad dengan perusahaan terkait.
