Bisnis.com, JAKARTA - Lonjakan harga rumah di sebagian besar dunia menjadi ujian utama bagi kemampuan bank sentral untuk mengendalikan dukungan krisis.
Penarikan stimulus yang terlalu lambat berisiko menggembungkan real estat lebih lanjut dan memperburuk kekhawatiran stabilitas keuangan dalam jangka panjang.
Namun, Menarik kembali dengan cepat berarti meresahkan pasar dan menekan harga properti lebih rendah, mengancam pemulihan ekonomi dari pandemi Covid-19.
Dengan pengalaman akan krisis keuangan global yang dipicu oleh kehancuran perumahan yang masih segar di benak para pembuat kebijakan, bagaimana mempertahankan harga rumah yang melonjak adalah dilema seiring beberapa bank sentral membahas perlambatan pembelian aset dan bahkan menaikkan suku bunga.
Pejabat Federal Reserve yang mendukung pengurangan program pembelian obligasi telah menyebutkan kenaikan harga rumah sebagai salah satu alasan untuk melakukannya.
Secara khusus, mereka sangat memperhatikan pembelian sekuritas berbasis hipotek Fed, yang dikhawatirkan memicu permintaan perumahan di pasar yang sudah panas.
Baca Juga
Dalam minggu mendatang, para gubernur bank sentral di Selandia Baru, Korea Selatan dan Kanada akan bertemu untuk menetapkan kebijakan. Melonjaknya harga rumah di masing-masing negara mendorong tekanan untuk melakukan sesuatu agar rumah tetap terjangkau bagi pekerja tetap.
Pembuat kebijakan Selandia Baru sedang berjuang melawan pasar properti terpanas di dunia, menurut peringkat gelembung global Bloomberg Economics.
Bank sentral, yang bertemu pada Rabu pekan depan (14/7/2021), telah diberikan perangkat lain untuk mengatasi masalah ini, dan proyeksinya untuk suku bunga resmi menunjukkan bahwa itu mulai meningkat pada paruh kedua 2022.
Menghadapi kritik atas perannya dalam memicu harga perumahan, bank sentral Kanada telah menjadi salah satu yang pertama dari ekonomi maju yang beralih ke kebijakan yang kurang ekspansif, dengan putaran pengurangan lainnya diharapkan pada keputusan kebijakan juga pada Rabu.
Bank of Korea bulan lalu memperingatkan bahwa real estat sangat mahal dan beban pembayaran utang rumah tangga meningkat. Namun wabah virus yang memburuk mungkin menjadi perhatian yang lebih mendesak pada pertemuan kebijakan Kamis mendatang di Seoul.
Dalam pemikiran ulang strategis terbesar sejak penciptaan euro, Bank Sentral Eropa bulan ini menaikkan target inflasi dan mengakui tekanan perumahan, sehingga pejabat akan mulai mempertimbangkan biaya perumahan yang ditempati pemilik dalam ukuran tambahan inflasi mereka.
Bank of England bulan lalu menunjukkan kegelisahan tentang pasar perumahan Inggris. Norges Bank adalah otoritas lain yang mengisyaratkan kekhawatiran tentang efek suku bunga sangat rendah di pasar perumahan dan risiko penumpukan ketidakseimbangan keuangan.
Bank for International Settlements (BIS) menggunakan laporan tahunannya yang dirilis bulan lalu untuk memperingatkan bahwa harga rumah telah meningkat lebih tajam selama pandemi daripada yang disarankan oleh fundamental, meningkatkan kerentanan sektor ini jika biaya pinjaman naik.
Menurut Kazuo Momma, yang pernah bertanggung jawab atas kebijakan moneter di Bank of Japan, penarikan dukungan pelonggaran pandemi diprediksi terjadi secara bertahap untuk sebagian besar bank sentral, bagaimana melakukannya tanpa menekan pemegang hipotek akan menjadi tantangan utama.
“Kebijakan moneter adalah alat yang tumpul. Jika digunakan untuk beberapa tujuan tertentu seperti menahan aktivitas pasar perumahan, itu dapat menyebabkan masalah lain seperti pemulihan ekonomi yang berlebihan,” kata Momma, yang sekarang bekerja sebagai ekonom di Mizuho Research Institute, dilansir Bloomberg, Minggu (11/7/2021).
Namun, tidak bertindak akan membawa risiko lain. Analisis oleh Bloomberg Economics menunjukkan bahwa pasar perumahan sudah menunjukkan peringatan gelembung 2008, memicu kewaspadaan akan ketidakseimbangan keuangan dan memperdalam ketimpangan.
Selandia Baru, Kanada, dan Swedia menempati peringkat sebagai pasar perumahan paling berbusa di dunia, berdasarkan indikator utama yang digunakan di dasbor Bloomberg Economics yang berfokus pada negara-negara anggota Organisasi untuk Kerjasama dan Pembangunan Ekonomi. Inggris dan AS juga berada di dekat bagian atas peringkat risiko.
Karena banyak ekonomi masih bergulat dengan virus atau pertumbuhan pinjaman yang lambat, bankir sentral mungkin mencari alternatif untuk kenaikan suku bunga seperti perubahan batas pinjaman terhadap nilai atau bobot risiko hipotek - yang disebut kebijakan makro-prudensial.
Namun, langkah-langkah seperti itu tidak dijamin berhasil karena dinamika lain seperti pasokan yang tidak memadai atau kebijakan pajak pemerintah juga merupakan variabel penting untuk perumahan. Sementara dana murah terus mengalir dari bank sentral, langkah-langkah seperti itu kemungkinan akan berjuang untuk mengendalikan harga.
“Pendekatan terbaik adalah menghentikan ekspansi lebih lanjut dari neraca bank sentral. Sebagai langkah kedua, suku bunga dapat dinaikkan dengan sangat lambat dan rajin dalam jangka waktu yang lama," kata Gunther Schnabl dari Universitas Leipzig, yang merupakan pakar sistem moneter internasional.
