Bisnis.com, JAKARTA – Pembangunan jalan tol baru yang cukup masif memberikan pertumbuhan positif di sektor properti, baik properti residensial maupun komersial.
Direktur Center of Economic and Law Studies (Celios), Bhima Yudhistira menyebutkan pembangunan jalan tol baru, khususnya di wilayah jalan tol trans Jawa meningkatkan pembangunan properti di sekitarnya.
“Pertumbuhan positif pasti terjadi terutama bagi properti di dekat exit tol, karena lokasinya paling strategis,” kata Bhima kepada Bisnis, Selasa (24/05/2022).
Adanya pembangunan ruas jalan tol baru, menurut Bhima akan meningkatkan permintaan properti dan menggerakkan ekonomi kawasan.
“Akan ada kenaikkan permintaan yang cukup signifikan,” imbuhnya.
Bhima menjelaskan kenaikan permintaan properti yang signifikan tersebut disebabkan oleh berkembangnya wilayah di sekitar exit tol baru tersebut.
“Berkat adanya pembangunan jalan tol, di sekitar exit tol akan tumbuh kawasan industri baru. Dengan hadirnya kawasan industri, permintaan hunian untuk pekerja di sana akan meningkat. Selain itu, adanya kawasan industri ini memacu tingginya mobilitas kendaraan pribadi dan logistik, sehingga menumbuhkan properti jenis pergudangan,” urai Bhima.
Selain properti residensial, lanjut Bhima, pembangunan jalan tol baru juga menggeliatkan properti komersial termasuk ritel.
“Di dekat exit tol baru, akan muncul pusat ritel modern, sehingga membuat penduduk daerah lainnya bergeser mendekati exit jalan tol ini,” tambahnya.
.jpg)
Interchange di Jalan tol Kanci-Pejagan. Jalan tol ini dikelola oleh PT Semesta Marga Raya, anak usaha PT Waskita Transjawa Roll Road. Waskita Toll Road memiliki 39,49 persen saham WTTR per 1 April 2020. - wtr.co.id
Kendati demikian, pertumbuhan yang dipicu oleh pembangunan ruas tol baru hanya memiliki dampak minimum bagi pertumbuhan properti di tengah jalan yang jauh dari exit tol.
“Untuk di tengah jalan yang jauh dari pintu keluar tol, pertumbuhan propertinya akan tetap lambat,” pungkas Bhima.
Sebagai informasi, terdapat 16 jalan tol baru yang akan dibangun dan sudah masuk dalam daftar rencana proyek Kerja sama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) yang ditetapkan oleh Kementerian PUPR pada tahun 2022. Lebih dari setengah dari jalan tol baru yang akan dibangun ini berlokasi di Pulau Jawa.
HARGA NAIK
Selain mempercepat penjualan properti, pembangunan jalan tol baru juga menyebabkan terjadinya repositioning kawasan di sekitarnya.
Senior Manager Research & Consultancy Savills, Angra Angraeni menjelaskan, fenomena repositioning kawasan ini artinya adalah nilai atau harga kawasan menjadi naik.
“Misalnya sebelum ada tol perumahan yang berkembang cenderung [perumahan untuk] kelas menengah bawah dengan harga di bawah Rp800 juta, namun dengan adanya tol muncul pengembangan - pengembangan baru dengan harga sudah di atas Rp800 juta, bahkan seiring berjalan waktu harga proyek-proyek baru yang diluncurkan sudah tidak ada yang di bawah Rp1 milyar,” urai Angra kepada Bisnis, Selasa (24/05/2022).
Adanya repositioning kawasan di dekat tol baru juga menyebabkan pergeseran perumahan subsidi menjadi perumahan komersial, seperti yang terjadi di kawasan Tambun Utara, Bekasi, Jawa Barat.
“Sebelum adanya tol pengembangan di kawasan tersebut didominasi oleh perumahan subsidi, saat ini muncul proyek-proyek baru dan klaster baru yang menawarkan rumah komersial. Meskipun saat ini jalan tolnya belum jadi, tetapi titik pintu tol dan progres tolnya sudah kelihatan,” papar Angra.
Kendati demikian, menurut Angra, pembangunan jalan tol baru tidak mempengaruhi harga bangunan. Pasalnya, developer tidak mengambil margin dari harga bangunan.
“Harga bangunan lebih mengikuti inflasi dan ketersediaan material. Jika materialnya langka dan susah untuk pengadaannya, tentunya harga bangunan akan melambung,” imbuhnya.
Lebih lanjut, jelas Angra, pembangunan jalan tol akan mendorong kenaikan harga lahan.
“Namun tidak bisa digeneralisir berapa persentasenya. Karena bergantung pada lokasi tol nya di mana, seberapa kenaikkan ekonomi akan ditimbulkan, serta bagaimana potensi pengembangan kawasan yang berdekatan dengan jalan tol tersebut,” pungkas Angra.
