Bisnis.com, JAKARTA - Bila Anda memutuskan untuk menyewakan properti (rumah, apartemen, ruko dan sebagainya), maka Anda harus siap dengan segala risiko yang mungkin terjadi. Contohnya sikap penyewa yang kurang sopan, pembayaran yang kerap menunggak dan sebagainya.
Ketika risiko tersebut yang dialami, biasanya pemilik properti mengambil tindakan tegas seperti mengusir atau mengeluarkan penyewa, sebelum masa sewa habis. Pertanyaannya, benarkah atau bolehkah melakukan tindakan tersebut?
Untuk mengetahuinya, simak ulasan berikut ini:
- Hukum Sewa Menyewa Properti
Hukum sewa menyewa diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) perdata pasal 1548. Di dalamnya memuat bahwa sewa menyewa adalah perjanjian antara pihak pertama yang mengikat diri dengan memberikan kenikmatan suatu barang ke pihak lain, dalam kurun waktu tertentu. Termasuk perjanjian terkait pembayaran dengan harga yang telah disepakati bersama.
Selain itu, hukum sewa menyewa juga tertuang dalam PP (Peraturan Pemerintah) No. 44 Tahun 1994. Isinya berupa jaminan hukum bagi pemilik properti dan penyewa, asal terdapat perjanjian tertulis yang sah.
Perjanjian tertulis tersebut berisi tiga klausul penting, yakni hak dan kewajiban pemilik dan penyewa, jangka waktu sewa, beserta harga sewa properti.
- Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
Menurut KUH Perdata pasal 1381, sewa menyewa bisa berakhir karena dua hal. Pertama masa sewa berakhir dan kedua terpenuhinya syarat tertentu sesuai perjanjian. Masa sewa tersebut sesuai kesepakatan dan isi dalam surat perjanjian. Selama tidak dilakukan perpanjangan, masa sewa akan berakhir sesuai kesepakatan awal dan dalam perlindungan hukum Indonesia.
Jangka waktu sewa tersebut tetap berlaku, meski pemilik maupun penyewa meninggal dunia. Seluruh hak dan kewajiban bisa diteruskan oleh ahli waris dari properti sewa menyewa.
Perjanjian sewa-menyewa ini juga tidak bisa berakhir begitu saja, bila properti yang disewakan dijual oleh pemilik. Pembeli properti atau pemilik baru harus menunggu, hingga masa waktu sewa menyewa habis. Kecuali, perihal penualan properti ini telah ditentukan dalam perjanjian tertulis di awal.
- Hukum Mengeluarkan Penyewa Sebelum Waktunya
Secara hukum, pihak-pihak yang terlibat dalam sewa menyewa tidak bisa mengakhiri perjanjian begitu saja. Jikapun harus berakhir, perkaranya sesuai dengan PP Nomor 44 tahun 1994 pasal 11. Dijelaskan bahwa hukum sewa menyewa dapat berakhir bila pihak yang terlibat tidak menaati hak dan kewajiban yang telah disepakati.
Jika terjadi pelanggaran hak dan kewajiban dalam sewa menyewa, maka akan ada dua konsekuensi di antaranya:
- Bila penyewa yang dirugikan, maka pemilik wajib membayar ganti rugi dengan mengembalikan uang sewa. Misalnya pemilik mendadak dan bersikeras menjual properti dan mengeluarkan si penyewa.
- Jika pemilik properti yang dirugikan, maka penyewa wajib mengembalikan apa yang disewa sesuai dengan kondisi semula. Misalnya penyewa merusak properti. Penyewa juga tidak bisa meminta kembali uang sewa yang sudah dibayarkan. ()
