Memahami Keuntungan dan Kerugian Beli Rumah Skema Sewa-Beli

Bisnis.com, JAKARTA - Pemerintah melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengenalkan kembali model sewa beli atau rent to own (RTO) rumah dan apartemen untuk mempercepat realiasi program 3 juta rumah Presiden Prabowo.

Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Haryo Bekti Martoyoedo mengatakan RTO bisa menjadi salah satu alternatif pembiayaan hunian bagi masyarakat, khususnya bagi mereka yang non-fixed income seperti freelancer untuk bisa memiliki unit hunian.

"Oleh karena itu, solusi ini merupakan bagian dari penyelesaian kita menuju tiga juta rumah. Tiga juta rumah tidak dibangun pemerintah semua. Kalau dibangun pemerintah semua, bisa dihitung berapa alokasi dana yang harus disiapkan pemerintah. Ini merupakan program kolaborasi antarpihak," kata Haryo saat ditemui di Adhi Tower, Jakarta, Selasa (29/4/2025).

Pada tahap awal, perusahaan BUMN di bawah Kementerian Keuangan PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF telah menandatangani MoU kerja sama RTO dengan PT Adhi Persada Properti (APP) dan PT Adhi Commuter Properti (ADCP) sebagai pihak pengembang.

Meski demikian, apakah yang mesti dipahami masyarakat bagi pejuang KPR yang hendak mengambil skema RTO? 

Berikut lima keuntungan dari skema sewa beli rumah RTO:

1. Tidak Butuh Uang Muka Besar
Berbeda dengan skema KPR konvensional yang mewajibkan uang muka minimal 10–20 persen, program RTO umumnya memberikan keringanan tanpa DP besar. Ini sangat membantu bagi calon pembeli rumah pertama yang belum memiliki cukup tabungan.

2. Waktu Persiapan Lebih Panjang
RTO memberikan waktu 2–5 tahun kepada penyewa untuk mempersiapkan kondisi keuangan dan kelayakan kredit sebelum resmi membeli rumah. Ini memberi ruang bagi konsumen untuk memperbaiki skor kredit dan stabilitas pendapatan.

3. Sebagian Uang Sewa Jadi Cicilan
Dalam skema RTO, sebagian dari uang sewa yang dibayarkan akan diperhitungkan sebagai cicilan pembelian rumah. Artinya, menyewa rumah tidak lagi sekadar biaya konsumtif, tetapi investasi menuju kepemilikan.

4. Kepastian Harga di Awal
Harga jual rumah biasanya disepakati di awal perjanjian sewa. Ini melindungi konsumen dari lonjakan harga properti di masa depan, terutama di daerah yang sedang berkembang pesat.

5. Tinggal di Rumah Sebelum Memiliki
Dengan RTO, penyewa bisa langsung menempati rumah yang akan dimiliki. Hal ini memungkinkan calon pembeli mengenal lingkungan, fasilitas, dan kualitas bangunan sebelum memutuskan membeli secara permanen.

Meski menawarkan jalan tengah bagi masyarakat untuk memiliki rumah, skema sewa beli atau rent to own (RTO) juga memiliki sejumlah risiko yang perlu dipertimbangkan secara matang.

Berikut lima kelemahan dari skema sewa beli rumah RTO:

1. Risiko Gagal Membeli
Jika penyewa gagal memenuhi syarat pembelian di akhir masa sewa seperti tidak lolos KPR maka seluruh dana sewa yang telah dibayarkan, termasuk porsi yang dialokasikan untuk pembelian, bisa hangus.

2. Harga Lebih Mahal
Harga rumah dalam perjanjian RTO biasanya ditetapkan lebih tinggi dari harga pasar saat itu, sebagai kompensasi atas opsi beli di masa depan. Jika pasar turun, pembeli tetap terikat pada harga awal yang disepakati.

3. Keterbatasan Renovasi
Meskipun tinggal di rumah tersebut, status kepemilikan tetap di tangan pengembang atau pemilik hingga transaksi pembelian selesai. Ini membuat penyewa tidak bebas melakukan renovasi besar.

4. Risiko Hukum & Perjanjian
Perjanjian RTO yang tidak jelas atau tidak menguntungkan dapat menimbulkan konflik hukum. Konsumen rentan dirugikan jika kontrak tidak mencantumkan hak dan kewajiban secara transparan.