Bisnis.com, JAKARTA—Masalah legalitas kepemilikan hunian bagi orang asing yang tetap dibatasi hanya boleh dengan status hak pakai tampaknya akan tetap menjadi kendala bagi orang asing karena menimbulkan ketidaknyamanan, meskipun pemerintah sudah banyak memberi kelonggaran.
Direktur Keuangan PT PP Properti Tbk. (PPRO) Indaryanto mengatakan, kalangan pengembang menyambut baik langkah-langkah terobosan pemerintah hingga saat ini untuk memberi kepastian hukum bagi kepemilikan hunian bagi orang asing.
Dua regulasi telah diterbitkan, yakni Peraturan Pemerintah 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, serta aturan turunnya yang terbaru yakni Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 29 Tahun 2016 yang mengatur tentang tata cara pemberian, pelepasan atau pengalihan haknya.
Pemerintah telah melonggarkan jangka waktu kepemilikan hunian dengan hak pakai hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang serta diperbarui hingga total menjadi 80 tahun. Dengan demikian, jangka waktunya sudah sama dengan hak guna bangunan (HGB).
Hal ini pun dilengkapi oleh fleksibilitas bagi pengembang dalam menyediakan hunian bagi orang asing serta batasan harga yang pasti dan relatif dapat diterima. Pemerintah pun menegaskan properti hak pakai dapat dijaminkan, meskipun komitmen perbankan masih bisa dipertanyakan.
Namun, menurutnya, dari perbincangan dengan sejumlah ekspatriat, status hak pakai tetap menjadi kendala utama untuk mereka mau membeli hunian di Indonesia. Dengan status itu, mereka selamanya merasa tidak memiliki properti yang mereka beli.
Hal ini berbeda dengan di Malaysia atau Singapura yang hanya mengenal dua jenis hak, freehold dan leasehold. Kedunya sama-sama merupakan hak milik, tetapi leasehold diberikan dengan jangka waktu tertentu.
“Kita sudah bilang sama teman-teman pembeli asing, kamu itu sudah bisa 30 tahun sampai 80 tahun, tetapi tetap dia bilang ‘but that’s not mine,’ itu bukan punya saya, saya hanya pemakai. Dia tetap tidak nyaman. Kalau sudah disebut milik dia sendiri, walaupun tetap dibatasi tahunnya, baru akan lain rasanya,” katanya pada Bisnis, dikutip Selasa (25/10/2016).
Associate Director Residential Sales & Leasing PT Colliers International Indonesia Aleviery Akbar mengatakan, selama hak kepemilikan properti tetap mengacu pada Undang-Undang 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, situasinya tidak akan banyak berubah.
Dalam praktiknya, orang asing yang membeli properti di Indonesia umumnya bukan kalangan investor, tetapi kalangan pekerja asing yang membutuhkan akomodasi untuk bekerja di Indonesia.
Selama ini, kebutuhan tersebut jika tidak dipenuhi dari menyewa, maka dipenuhi oleh perusahaannya dengan membeli hunian atas nama perusahaan atau membeli dengan nominee agreement atau pinjam nama warga lokal.
Aleviery mengatakan, kepemilikan properti bagi orang asing tampaknya bukanlah kebutuhan yang mendesak bagi Indonesia, sebab pasar lokal masih sangat kuat. Selain itu, pengalaman menunjukkan sejumlah negara yang membuka keran kepemilikan asing dengan terlalu longgar sangat rawan terhadap terjadinya spekulasi harga yang ekstrim.
Pemerintah Singapura terpaksa mengerahkan kebijakan tambahan stamp duty dengan biaya yang sangat tinggi bagi pembeli asing untuk meredam lonjakan pembeli asing, terutama asal China, yang telah mengakibatkan spekulasi harga yang makin parah. Pasar properti yang terlalu tinggi dikuasai pembeli asing akan sangat rawan terganggu oleh gejolak perekonomian global.
“Kalau orang asing itu masuk, price itu bisa turun dan naik dengan drastis, contohnya di Singapura dan Hong Kong, baik dari harga jualnya maupun harga sewanya. Kalau bisnis lagi bagus, uang mengalir masuk, tetapi ketika krisis banyak yang pulang dan akhirnya drop,” katanya.
Menurutnya, pasar properti di Indonesia hingga saat ini relatif stabil atau tidak mengalami gejolak yang ekstrem karena bertumpu semata pada pasar lokal. Hal ini tentu karena pengaturan yang ketat yang diberlakukan pemerintah selama ini.
Menurutnya, hambatan berupa batas harga yang telah ditetapkan pemerintah cukup efektif untuk menjaga agar pasar orang asing tidak mengganggu seluruh segmen harga. Meski begitu, hambatan berupa hak pakai dan izin tinggal relatif masih sangat menghambat masuknya pembeli asing di pasar properti Indonesia.
Sementara itu, General Manager of Strategic & Corporate Communications Crown Group Bagus Sukmana menilai, pembeli asing tidak akan serta merta tertarik untuk membeli properti di suatu negara hanya karena aturannya telah melonggarkan kepemilikan oleh orang asing.
Crown berpengalaman membangun properti di Australia dan memasarkannya ke pasar internasional dengan dukungan kuat pemerintah setempat.
Menurutnya, jika ingin menarik pembeli asing untuk berinvestasi di Indonesia, pemerintah dan seluruh pemangku kepentingan terkait lainnya perlu memberi jaminan terhadap keamanan investasi konsumen, sebab pasar asing sangat sensitif terhadap keamanan investasi di negara lain.
Dirinya mencontohkan, pemerintah perlu memberi sanksi serius bilamana pengembang tidak menyelesaikan proyek sebagaimana gambar atau spesifikasi yang semula dijanjikan. Seluruh sistem pembayaran, pencatatan hak, informasi perkembangan proyek, dan lainnya pun harus berlangsung dengan transparan.
Selain itu, masalah kemacetan yang kini terjadi di kota-kota besar Indonesia menjadi masalah serius yang akan menurunkan daya tarik properti Indonesia dan melemahkan daya tawarkan di pasar global. Oleh karena itu, perlu ada sinergi yang kuat antara pemerintah dan pengembang.
“Di Australia, pemerintah tidak akan mengizinkan pengembang memulai pembangunan proyeknya sebelum pemerintah menyelesaikan infrastruktur pendukungnya lebih dahulu,” katanya.
