Bisnis.com, JAKARTA – Sektor properti dalam beberapa tahun terakhir digadang-gadang menjadi salah satu trigger pertumbuhan ekonomi. Namun belum menunjukkan perkembangan yang menggembirakan. Kemudahan pembelian properti melalui kebijakan pelonggaran loan-to-value (LTV) juga belum berdampak signifikan.
Fokus kebijakan Bank Indonesia pada 2018 salah satunya adalah pelonggaran rasio LTV dan financing to value (FTV) untuk properti. Namun yang terjadi Justru pertumbuhan penjualan properti residensial masih tumbuh -5,78 (qtq) di triwulan IV/2018.
Kondisi tersebut juga memengaruhi kondisi pelambatan harga properti, terutama residensial. Kebijakan LTV secara umum kurang bisa menangkap momentum pasar masing-masing daerah yang berbeda-beda.
Seperti diketahui, karakteristik dari properti adalah sangat tergantung dengan lokasi. Sedangkan kondisi daerah bisa saja berbeda satu sama lain. Pada akhirnya berbagai insentif kebijakan tersebut belum berpengaruh pada pembelian produk properti secara menyeluruh.
Lebih lanjut lagi, studi Nugroho, dkk (2018) menunjukkan bahwa kebijakan monoter melalui LTV dan bunga mempunyai dampak yang berbeda-beda di Indonesia, baik tipe rumah kecil, tipe menengah, dan tipe besar. Hal ini dipengaruhi oleh beberapa kondisi di masing-masing daerah yang juga berbeda. Keunikan masing-masing daerah tersebut belum ditangkap melalui kebijakan spasial oleh pemerintah.
Pembangunan infrastruktur secara menyeluruh oleh pemerintah melalui Proyek Strategis Nasional dalam jangka pendek belum berpengaruh secara signifikan terhadap sektor properti. Dibutuhkan time lag 3-5 tahun untuk bisa melihat respon pasar.
Pembangunan transportasi massal yang menyebar di seluruh wilayah diharapkan dapat mempercepat pertumbuhan sektor properti.
Salah satu sektor properti yang menjadi fokus kebijakan pemerintah adalah perumahan. Melalui skema LTV yang beberapa kali disempurnakan mengakomodasi tipe rumah kecil, menengah, dan besar. Selain itu LTV juga disesuaikan menurut pembelian dan lembaga keuangan syariah maupun konvensional.
Hal ini cukup memberikan dampak yang lebih baik daripada kebijakan LTV pertama yang membuat shock pelaku usaha properti mengingat pemerintah mengerem terlalu pakem pada waktu itu.
Rumah memiliki aspek yang unik. Permintaannya mempunyai dua sisi yang didasarkan dua motif, yaitu motif konsumsi dan motif investasi (Spradaro, 2010). Selain itu, rumah juga memiliki karakteristik yang khas dan unik, berbeda dengan produk manufaktur.
Selain itu, karakter yang ada dalam rumah adalah fixity, durability, slow rate of technological change, pronones of neighborhood effect, and sensitvity to credit (O’Sullivan, 2012).
Motif investasi pada rumah menjadikan pembelian rumah tidak hanya untuk tempat tinggal tetapi digunakan pula untuk spekulasi. Persentase kenaikan harga rumah yang lebih tinggi ketimbang bunga kredit menjadi alasan banyak pihak untuk membeli rumah melalui kredit, karena lebih menguntungkan.
Lembaga keuangan di dalam sektor properti memiliki posisi strategis sekaligus berisiko. Ketergantungan masyarakat kepada lembaga keuangan melalui fasilitas kredit untuk pembelian properti, terutama perumahan tergolong tinggi, yaitu 76%.
Selain itu ketergantungan pengembang terhadap lembaga keuangan dalam menyediakan perumahan juga mencapai 31% (Indeks Harga Properti Residensial triwulan IV, 2018).
Perlu dicatat pula bahwa perilaku bisnis di era informasi saat ini sangat cepat berubah. Bisnis yang dijalankan secara konvensional mulai banyak ditinggalkan. Hadirnya generasi milenial (baik sebagai konsumen maupun pelaku usaha) berperan besar dalam arus perubahan bisnis tersebut.
Marketing mix yang menyebutkan salah satu faktornya adalah place, saat ini dapat diartikan secara sangat luas, yaitu bukan tempat yang strategis secara fisik tetapi lebih ke jaringan yang luas.
Indeks harga properti komersial menunjukkan fenomena dimana properti ritel mengalami pertumbuhan harga yang lebih rendah daripada perkantoran. Perubahan bisnis online dan efisiensi pasar sedikit banyak memengaruhi permintaan properti komersial, baik sewa maupun beli.
Dampak yang paling terasa adalah menurunnya daya serap pasar properti komersial skala kecil seperti ruko.
Keunikan investasi properti komersial tidak hanya mendapatkan income flow tetapi juga bisa mendapatkan capital gain maupun kombinasinya. Pendapatan dari cash flow perlu waktu yang lama untuk mencapai titik impas. Kombinasi keduanya tersebut selalu diharapkan pemilik property, karena adanya pertumbuhan harga tanah yang cukup cepat.
Keterbatasan lahan milik investor selalu menjadi kendala untuk mengembangkan properti yang diminati pasar. Dalam praktiknya, para investor harus jeli dalam menangkap peluang dan momentum pasar.
Bahkan untuk menentukan properti yang paling menarik dan memberikan utilitas maksimal perlu dilakukan analisis High and Best Use (HBU). Analisis tersebut dapat menentukan properti apa yang memberikan manfaat terbaik dari aspek legal, aspek fisik, aspek keuangan, dan produktivitas yang maksimal.
Mengawali triwulan I 2019 kebijakan Bank Indonesia terlihat lebih akomodatif untuk mendorong permintaan domestik. Kebijakan tersebut diharapkan mampu meningkatkan perekonomian yang ditopang dari kinerja pelaku pasar domestik.
Kenaikan batasan Rasio Intermediasi Makroprudensial (RIM) dari 80%-92% menjadi 84-94%, menurut siaran pers Rapat Dewan Gubernur (RDG), diharapkan mampu meningkatkan gairah perbankan dalam pembiayaan usaha masyarakat.
Relaksasi Bank Indonesia dengan meningkatkan RIM tersebut menjadi angin segar bagi perbankan untuk lebih melakukan ekstensifikasi kredit ke masyarakat. Di tengah semangat para milenial dalam melakukan bisnis seperti startup, tidak sedikit pelaku bisnis tersebut yang masih unbanked.
Fenomena bisnis anak muda dan maraknya bisnis online perlahan menggeser permintaan properti komersial, terutama ritel. Daya serap pasar terhadap ruko semakin melambat. Kini banyak bermunculan co-working space dan SOHO (small office home office) yang digunakan oleh anak muda atau para profesional untuk bekerja dengan konsep remote work.
Konsep sharing economy menjadi modal yang sangat besar bagi para pelaku usaha. Apalagi para milenial dikenal mempunyai ide segar, semangat tinggi, dan kreatif tetapi memiliki keterbatasan pula dalam permodalan. Tantangannya adalah menemukan pemodal yang sesuai.
Oleh karena itu, pemerintah diharapkan tidak hanya sebagai penonton dalam perkembangan bisnis di era disrupsi ekonomi saat ini.
Lahan atau aset yang idle perlu diidentifikasi dan dikembangkan agar tidak menjadi cost center tetapi dapat menjadi income generating. Melalui kerja sama seperti BOT (build, operate, transfer) akan dapat meningkatkan manfaat aset bagi pemerintah dan kesempatan bagi masyarakat.
Terbukannya kesempatan dan sasaran pembiayaan dari bank yang semakin luas tersebut diharapkan semakin mampu mengisi momentum dan meningkatkan kesempatan usaha bagi masyarakat.
Potensi usaha-usaha lokal seperi kuliner, wisata, dan industri kreatif diharapkan makin mengkilap pula saat digosok para milenial. Tidak hanya di lingkup nasional tetapi juga mendunia. Semoga.
*) Artikel dimuat di koran cetak Bisnis Indonesia edisi Kamis (25/4/2019)
