Bisnis.com, JAKARTA—Cushman & Wakefield mengungkapkan bahwa wilayah sekunder Jabodetabek masih akan menjadi wilayah utama bagi pasokan baru kondominium atau apartemen strata-title beberapa tahun ke depan.
Director Research and Advisory PT Cushman & Wakefield Indonesia Arief Raharjo mengatakan, total pasokan kumulatif kondominium terbangun di Jabodetabek hingga kuartal pertama tahun ini mencapai 172.658 unit.
Dari jumlah tersebut, sebanyak 77,5% di antaranya berkonsentrasi di wilayah sekunder, atau sebanyak 133.861 unit. Sementara itu, kawasan CBD mengkontribusikan sebanyak 15,4% dan kawasan primer sebanyak 7,1%.
Adapun kawasan primer merujuk antara lain pada wilayah Kebayoran Baru, Kemang, Pondok Indah, atau Menteng, sementara wilayah sekunder merujuk pada kawasan non-CBD di luar wilayah tersebut serta Bodetabek.
Arief mengatakan, wilayah sekunder juga akan menjadi lokasi untuk hampir seluruh proyek mendatang, meliputi sekitar 93,3% dari total pasokan baru 199.406 unit, atau sebanyak 186.101 unit. Pasokan baru tersebut berasal dari 355 proyek mendatang yang telah diluncurkan dan akan segera dibangun.
“Sementara area CBD dan primer masing-masing hanya mewakili 3,5% dan 3,2%,” ungkap Arief dalam risetnya yang dikutip Selasa (19/4/2016).
Menurutnya, faktor harga yang tinggi di wilayah primer menjadi pendorong utama kalangan pengembang dan konsumen menyasar wilayah sekunder. Wilayah yang umumnya disasar yakni yang memiliki fasilitas publik, komersial dan transportasi yang cukup memadai.
Hingga saat ini, mayoritas kondominium yang telah dibangun berada di Jakarta, sementara wilayah penyangga yakni Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi hanya menyumbang 16,7% dari total pasokan. Akan tetapi, sejumlah besar proyek baru kini mulai menyasar wilayah penyangga Jakarta.
Dari pasokan 355 proyek baru yang akan datang, Cushman & Wakefield mencacatat pasokan terbesar akan berada di wilayah penyangga Jakarta dengan total persentase sebanyak 62,3%. Hal tersebut menandakan semakin tingginya minat terhadap kondominium di wilayah penyangga dan juga semakin terbatasnya lahan di Jakarta.
Adapun mayoritas kondominium yang dibangun di wilayah penyangga berada di Tangerang, yakni mencapai 28,6%. Menyusul setelahnya yakni Bekasi dengan 17,8%. Setelah itu, Bogor dengan 8,1% dan Depok 7,8%.
Selain itu, tren pasar yang disasar pun kini semakin bergeser. Segmen masyarakat menengah-bawah akan memimpin pasokan kondominium baru, menggantikan dominasi segmen menengah.
Saat ini, kondominium untuk segmen masyarakat menengah menguasai 59,3% pasokan yang ada, sementara segmen menengah-bawah 17%, menengah-atas 16,5% dan segmen atas 7,2%.
Nantinya, pasokan baru yang akan datang akan lebih menyasar segmen menengah-bawah dengan sekitar 38,4%, sedangkan segmen menengah berkurang ke level 36,1%. Sementara itu, segmen menengah-atas akan mendapatkan 14,5% pasokan, sementara segmen atas mendapatkan 11%.
Arief mengatakan, di tengah tekanan terhadap pasar properti sepanjang tahun lalu, penjualan terhadap apartemen segmen menengah-bawah justru meningkat tajam. Rata-rata penjualan sepanjang kuartal II/2015 hingga kuartal I/2016 mencapai 87,9 unit per bulan, meningkat 182,2% dibandingkan periode sebelumnya yang rata-rata hanya 30,7 unit per bulan.
Padahal, penjualan segmen menengah justru tergerus -41,5%, segmen menengah-atas -24,7% dan segmen atas -16,5%.
“Developer akan tetap fokus pada proyek-proyek menengah bawah sampai menengah, karena segmen-segmen ini memiliki permintaan yang lebih tinggi dibandingkan segmen menengah atas sampai atas,” katanya.
