Kepemilikan Properti Oleh Asing Harus Dikaji Mendalam

Bisnis.com, JAKARTA - Salah satu isu yang kerap dibicarakan oleh para pelaku usaha akhir-akhir ini, terutama mereka yang bergerak di sektor properti, adalah terkait dengan isu kepemilikan properti yang akan dilonggarkan untuk asing oleh Pemerintah.

Meski isu tersebut telah gencar, Ketua Real Estat Indonesia (REI) Eddy Hussy mengatakan bahwa kebijakan baru terkait dengan kepemilikan properti untuk asing di wilayah Republik Indonesia masih sebatas wacana dan masih dalam tahap penggodokan oleh Kabinet Kerja.

"Memang ada wacana pemerintah untuk merevisi aturan yang lama (Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia)," kata Eddy Hussy dalam paparan properti Jones Lang LaSalle di Jakarta, Rabu (8/7/2015).

Menurut Eddy, ketentuan yang baru masih digodok sehingga masih belum diketahui seperti apa ambang batas harga properti untuk asing dan sebagainya.

Untuk itu, pihaknya menginginkan berbagai pihak untuk bersabar sebentar menunggu hasil penggodokan tersebut.

Meski masih berupa wacana atau isu, yang jelas investor asing masih positif melihat potensi yang terdapat dalam pasar properti Indonesia meski negara berpenduduk terbesar di kawasan Asia Tenggara itu juga mengalami perlambatan ekonomi seperti kondisi global saat ini.

"Kondisi properti saat ini mengalami perlambatan. Namun, para investor lokal maupun asing, masih cukup positif melihat properti di Indonesia," kata Country Head Jones Lang LaSalle Indonesia (konsultan properti) Todd Lauchlan.

Menurut Todd Lauchlan, hal itu ditandai dengan beberapa kerja sama yang terjadi antara investor asing dan pengembang lokal, baik di subsektor residensial atau hunian, subsektor komersial, maupun di subsektor industrial.

Ia mengutarakan harapannya agar pasar properti di Indonesia bisa membaik sejalan dengan perbaikan kondisi ekonomi.

Sebelumnya, konsultan properti lainnya, Colliers International, menyatakan wacana pembukaan kepemilikan asing untuk properti apartemen mewah atau seharga minimal Rp5 miliar tidak bakal berdampak besar pada sektor properti nasional.

"Kalau aturan ini diatur untuk orang asing yang berdomisili di Indonesia, dampaknya itu tidak terlalu besar," kata Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto di Jakarta, Selasa (7/7).

Menurut Ferry, kepemilikan asing bakal berdampak besar bergantung pada lokasinya seperti di CBD atau sentra bisnis ibu kota, di kawasan selatan Jakarta, atau di Bali.

Ia berpendapat bahwa wacana kepemilikan asing untuk properti saat ini masih sebatas rumor dan belum ada kepastian. Namun, berdasarkan UU Pokok Agraria, sebenarnya asing bisa memiliki properti yang dibangun di atas tanah dengan hak pakai.

"Hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai bedanya hanya lima tahun saja periodenya. Hak guna bangunan sekitar 25--30 tahun, hak pakai sekitar 20--25 tahun. Sebenarnya pada dasarnya sama," ucapnya.

Oleh karena itu, kata dia, bila ingin membuka kepemilikan asing seluasnya untuk properti secara jelas tidak bisa dijalankan oleh pemerintahan sendiri, tetapi harus didukung dengan DPR RI untuk mengamendemen UU tersebut.

Ia juga mengingatkan bahwa jumlah ekspatriat atau orang kecil yang berdomisili di Indonesia dan memiliki anggaran hingga Rp5 miliar untuk membeli properti di sini dinilai jumlahnya tidak terlalu banyak.

Regulasi Zonasi Sebelumnya, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda memandang perlu ada regulasi zonasi atau pembatasan area terkait dengan rencana pemerintahan Presiden RI Joko Widodo yang bakal membuka kepemilikan properti untuk pihak asing.

"Perlu regulasi pembatasan berdasarkan zonasi untuk kota-kota besar atau tujuan wisata, misalnya Jakarta dan Bali," kata Ali Tranghanda.

Menurut dia, saat ini untuk menggairahkan properti asing perlu adanya penyelerasan dengan kebijakan fiskal dan regulasi agar hak pakai properti asing berjalan efektif di pasar.

Ia berpendapat bahwa harga properti di Indonesia jauh lebih murah daripada harga properti di kelas yang setara di luar negeri.

"Patut jika harga properti bagi pembeli asing lebih mahal daripada pembeli domestik. Kalau tiket memasuki warisan dunia situs Angkor Wat di Siem Reap, Kamboja, atau Universal Studio di Singapura, tarif pelancong internasional lebih mahal daripada pelancong domestik, mengapa tidak untuk harga properti dan tarif pajak properti yang dibeli orang asing penduduk Indonesia," tuturnya.

Ali menyatakan bahwa sudah takdir Indonesia menjadi negara yang strategis dan terbuka jalur perdagangan dunia sehingga sejak dahulu kala telah menjadi destinasi orang asing.

Namun, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch juga mengemukakan bahwa selagi Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) berlaku, tidak usah dirisaukan perihal pemilikan properti asing.

"Undang-Undang Pokok Agraria berasaskan nasionalitas yang kental. Namun, membolehkan orang asing dan badan hukum asing pemegang hak tanah. Katup yang strategis bagi pemilikan properti oleh orang asing. Soalnya, bagaimana kualitas pemberian hak dan hubungan hukumnya dengan tanah," ucapnya.

Mengacu Pasal 42 UUPA, hak pakai dapat diberikan kepada empat kelompok, yakni warga negara Indonesia (WNI), orang-orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Selain itu, ujar Ali Tranghanda, kebijakan pemerintahan Presiden Joko Widodo yang membuka kepemilikan properti di Tanah Air oleh warga negara asing dinilai tidak akan berdampak signifikan terhadap peningkatan perolehan devisa.

"Penerimaan devisa yang akan diterima dari kebijakan dibukanya kepemilikan property oleh asing tidak akan seheboh yang diperkirakan dan tidak akan signifikan," kata Ali Tranghanda.

Ali membandingkannya dengan ketika pemerintah membuka arus investasi secara korporasi untuk dapat mengembangkan bisnis propertinya di Indonesia seperti yang saat ini dilakukan oleh Aeon, Tokyu Land, dan Keppelland.

Menurut dia, langkah membuka arus investasi untuk mengembangkan properti tersebut dinilai lebih akan menggerakkan ratusan industri yang terkait langsung ataupun tidak langsung pada bisnis itu sehingga sektor riil akan bergerak.

Selain itu, dia juga mengingatkan bahwa saat ini banyak properti yang telah berpindah kepemilikan melalui penanaman modal asing (PMA). "Apakah ini tidak diatur dan malah makin membahayakan tatanan perumahan dan properti nasional," ujarnya.

Pengusaha Gembira Sebagaimana telah diulas dalam artikel sebelumnya, dunia usaha seperti sejumlah pengembang perumahan dan perusahaan jasa konstruksi mengutarakan kegembiraannya karena pemerintah Indonesia akhirnya mengizinkan kepemilikan properti bagi warga negara asing.

Misalnya, perusahaan pengembang PT Prioritas Land Indonesia (PLI) menyambut baik pelonggaran kebijakan kepemilikan asing di Indonesia setelah peraturan yang berlaku saat ini, warga asing hanya memiliki hak pakai dan guna usaha, bukan hak milik.

"Kami sangat mendukung langkah pemerintah yang akan memperbolehkan warga negara asing untuk memiliki properti di Indonesia dengan nilai di atas Rp5 miliar," kata Presiden Direktur PLI Marcellus Chandra dalam rilis yang diterima di Jakarta, Kamis (25/6).

Hal tersebut, menurut Marcell, merupakan peluang yang sangat baik bagi perusahaan pengembang seperti pihaknya untuk makin gencar menjaring konsumen-konsumen dari luar negeri.

Kini, lampu hijau bagi warga negara asing untuk memiliki hak milik di apartemen mewah di atas Rp5 miliar akan diatur melalui revisi Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

"Peraturan ini diharapkan dapat menyegarkan kembali sektor properti yang sedang melemah sejak beberapa bulan terakhir," katanya.

Ia menambahkan bahwa pihaknya sudah memiliki produk properti di atas Rp5 miliar seperti 42 unit vila di Bali.

Sementara itu, Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Franky Sibarani mengaku mendukung penuh rencana pemerintah untuk memberikan izin bagi warga negara asing (WNA) untuk memiliki properti di Indonesia. Namun, hanya di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK).

"Kami mendukung. Kami sendiri mengharapkan bahwa untuk properti di KEK yang sudah ditetapkan untuk wilayah pariwisata, seharusnya diberikan perlakuan khusus, salah satunya adalah kepemilikan asing untuk properti pribadi," kata Franky di Jakarta, Rabu (24/6).

Menurut dia, pihaknya mendukung penuh kepemilikan properti bagi WNA, terutama di KEK yang telah ditetapkan sebagai wilayah pariwisata, sebagai upaya mendorong investasi di kawasan tersebut.

Keinginan untuk merevisi aturan kepemilikan properti oleh asing sebagai upaya mendorong investasi memang sah-sah saja diajukan, tetapi harus dipikirkan juga untuk membuat kajian yang mendalam.

Hal itu agar diketahui secara pasti mengenai dampak sosialnya (seperti potensi lonjakan harga tanah atau warga lokal yang terpinggirkan), padahal angka "backlog" atau kekurangan perumahan juga masih sangat besar di Tanah Air, yaitu 13,5 juta unit.