Bisnis.com, JAKARTA – Bekasi yang berbatasan langsung dengan wilayah Jakarta Utara dan Jakarta Timur terus bertransformasi menjadi salah satu pilihan tempat tinggal bagi masyarakat urban.
Dahulu, Bekasi sebagai salah satu penyangga kota Jakarta sempat disematkan dengan sebutan ‘Planet Bekasi’.
Saat ini, Bekasi terus dipercantik dengan sejumlah daya pikat infrastruktur yang sangat masif dibangun.
Lihat saja, Bekasi juga dilintasi sejumlah infrastruktur transportasi seperti commuter line, transportasi Trans Jakarta, dan LRT.
Selain itu, sejumlah infrastruktur jalan tol ada di wilayah ini yakni tol Jakarta Outer Ring Road (JORR), tol Jakarta–Cikampek, Tol Bekasi–Cawang–Kampung Melayu (Becakayu), dan jalan Tol Kelapa Gading–Pulo Gebang Toll JORR 2, yaitu jalan Tol Cibitung–Cilincing.
Masifnya infrastruktur yang dibangun di wilayah Bekasi ini mampu memikat masyarakat untuk tinggal di wilayah ini. Hal inilah yang membuat PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) kembali melirik kawasan tersebut untuk membangun perumahan berskala kota atau kota mandiri.
Baca Juga
Setelah sukses membangun dan mengembangkan Summarecon Bekasi sejak tahun 2010, emiten berkode SMRA ini kembali mengeluarkan produk kota mandiri baru mereka yang lokasinya berada di Kabupaten Bekasi, tepatnya di Kecamatan Tarumajaya.
Dengan pengalamannya membangun kota mandiri di Kelapa Gading, Serpong, Bekasi, Karawang, Bandung, Makassar, dan Bogor, SMRA sangat percaya diri akan berhasil mengembangkan kota mandiri ke-8 yakni Summarecon Crown Gading.
Nama Summarecon Crown Gading ini sendiri diambil dari lokasinya yang hanya 15 menit dari proyek pertama SMRA yakni Summarecon Kelapa Gading, yang telah dikembangkan sejak 46 tahun lalu dan menjadi daerah favorit di Jakarta Utara.
Summarecon Crown Gading (SCG) ini sendiri digadang-gadang dapat menjadi New Kelapa Gading nantinya.
Salah satu calon pembeli SCG, Sesilia, menuturkan tingginya harga rumah di Jakarta memang membuat mau tak mau mencari tempat tinggal di luar Jakarta.
“Saya sekarang kontrak di Kelapa Gading biar deket sama orang tua yang juga tinggal di Kelapa Gading,” ujarnya kepada Bisnis, Kamis (20/10/2022).
Hadirnya Summarecon Crown Gading di Tarumajaya ini menjadi sebuah pilihan tempat tinggal karena jarak lokasi yang dekat dengan Kelapa Gading.
Dia berharap, nantinya akan ada akses jalan tersendiri dari SCG yang menghubungkan jalan tol ke Kelapa Gading agar lebih mudah dan lalu lintas pun tidak semrawut.
“Akses menuju Summarecon Crown Gading saat ini lewat jalan biasa yang penuh dengan truk kontainer,” tuturnya.
Direktur PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) Albert Luhur mengatakan pengembangan SCG ini merupakan hasil kolaborasi dengan pengembang besar lainnya, yakni Duta Putra Land, melalui skema kerja sama joint venture.
Dipilihnya Duta Putra Land sebagai mitra strategis, karena telah berkecimpung di bisnis properti selama lebih dari tiga dekade atau tepatnya 38 tahun.
Penjajakan kerjasama dengan Duta Putra Land ini dilakukan sejak 10 tahun lalu dimana SMRA memiliki saham mayoritas yakni lebih dari 51 persen.
Proyek SCG sendiri mulai dilakukan pembangunan sejak 1,5 tahun yang lalu.
“Proyek SCG dimulai 1,5 tahun lalu untuk pekerjaan lapangan berupa pengurukan,” katanya.
Rencananya, SCG akan dikembangkan di lahan seluas 437 hektare yang dibagi dalam 2 tahapan pengembangan yakni kawasan northern dan southern city.
Sebagai kota mandiri, SCG nantinya akan memiliki sejumlah fasilitas berupa mal, hotel, apartemen, perkantoran, area komersial, rumah sakit, universitas, fresh market, hub transportasi, food and beverage, dan lain sebagainya.
Untuk memudahkan akses konsumen menuju ke SCG, nantinya SMRA akan membangun jalan akses tol di area gerbang northern city SCG. Tepatnya, berada 1 kilometer dari Gerbang Tol Tarumajaya.
“Pembangunan akses tol ini bertahap. Karena kami masih membangun area selatan yang nanti akan menuju ke utara sepanjang 6,5 kilometer. Meski saat ini tengah membangun hunian southern dahulu, dalam waktu dekat juga akan dibangun di northern,” ucapnya.
Terkait dengan besaran nilai investasi pengembangan SCG ini, SMRA enggan membeberkan lebih detail. Pasalnya, pengembangan township SCG ini dilakukan secara bertahap sehingga nilai investasi yang digelontorkan pun juga dilakukan secara bertahap.
Untuk membuat dan mengembangkan masterplan desain SCG, SMRA menunjukkan keseriusannya dengan mendapuk Sibarani Sofyan yang merupakan urban design and development specialist dari Urban+.
Sibarani juga pemenang sayembara desain Kawasan Ibu Kota Negara (IKN) berjudul Nagara Rimba Nusa.
Selain mendapuk Sibarani Sofyan, SMRA juga menggandeng top arsitek yakni Hadiprana Design dan Nataneka Arsitek dalam mendesain hunian di SCG.
SCG mengusung konsep all in one city yang mengedepankan sinergi antara kota modern dengan alam dan memenuhi tren gaya hidup sehat masa kini.
Kawasan ini juga akan menyediakan ruang terbuka hijau seluas 26 Ha dan pembuatan danau seluas 9 Ha. Di sepanjang jalan SCG akan memiliki area pedestrian yang dapat digunakan sebagai area jogging para penghuni.
“Jadi nanti area row jalan di SCG ini 40 meter yang nantinya terbagi untuk area jalan pedestrian berukuran 2 meter – 2 meter. Ini mengakomodasi penghuni untuk jalan pagi yang tidak hanya dilakukan di klaster saja. Lalu nantinya 1 meter kiri dan 1 meter di kanan akan digunakan untuk jalur sepeda namun ini hanya dibatasi marka, sehingga row jalannya 32 meter atau 16 meter kiri dan 16 meter kanan,” tutur Albert.
Saat ini, SCG tengah mengembangkan tahap pertama dengan membangun 681 unit rumah di atas lahan 10 hektare.
Pengembangan tahap pertama ini membutuhkan waktu selama 27 bulan dan ditargetkan dapat selesai pada kuartal I tahun 2025.
Adapun 681 unit rumah tahap pertama ini terdiri dari 417 unit klaster Regia Residence, hunian berkonsep modern tropis Tipe 5x11, 6x11, 7x11, 7x13 dan 8x13 dengan harga mulai dari Rp952 juta, serta 264 unit klaster Jasmia Residence, hunian berkonsep modern klasik Tipe 9x15, 10x15, dan 12x16 dengan harga mulai dari Rp2,6 miliar.
Penjualan perdana SCG secara resmi dilakukan pada 12 November 2022 setelah meraup minat tinggi dari 2.100 agen properti yang diberi kesempatan untuk menghadiri product knowledge.
“Kami menerapkan sistem customer booking code (CBC) atau pengambilan NUP (Nomor Urut Pemesanan) untuk konsumen yang ingin melakukan pemesanan sebelum tanggal 12 November 2022,” ucap Albert.
Dia berharap dua klaster perdana SCG ini dapat memberikan kontribusi maksimal pada marketing sales tahun 2022. Adapun SMRA sepanjang tahun ini menargetkan marketing sales mencapai Rp5 triliun.
Dari target marketing sales senilai Rp5 triliun ini, SMRA telah berhasil meraup Rp3,5 triliun per 30 September 2022.
Diharapkan penjualan unit di SCG ini juga dapat berkontribusi terhadap sisa target marketing sales sebesar Rp1,5 triliun tersebut.
Direktur Utama PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) Adrianto Pitojo Adhi meyakini meskipun saat ini banyak tekanan terhadap sektor properti seperti tingginya tingkat inflasi, naiknya suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI-7 Day (Reverse) Repo Rate (BI7DRR), bayang-bayang resesi tahun 2023, dan juga akan memasuki tahun politik, namun diyakini produk SCG ini akan banyak diminati konsumen.
Keyakinan tersebut bukan tanpa alasan. Pasalnya, SMRA telah terbukti berkomitmen membangun 7 kota mandiri lainnya selama kurun waktu 47 tahun.
Hal ini juga bukanlah waktu yang sebentar untuk membangun sebuah kepercayaan konsumen kepada pengembang.
Selain itu, merujuk penjualan Summarecon Bogor yang telah diluncurkan sejak Oktober tahun 2020 hingga kini, telah berhasil mencetak rekor penjualan dimana peminat hunian di Summarecon Bogor bisa mencapai 3 kali lipat dari stok rumah yang disediakan.
“Resesi tidak mungkin dihindari tetapi Indonesia masih aman. Memang BI Rate naik, namun ini tak serta merta perbankan naikin suku bunga KPR. Saat ini kondisi Indonesia masih manageable. Kalau pas pandemi kami berhasil menjual sold out 555 unit produk Summarecon Bogor dalam 2 hari, kondisi saat ini yang terbilang new normal pun pasti akan lebih bagus penjualannya,” terangnya.
Ditambah lagi, kebutuhan akan hunian juga terbilang masih cukup besar (backlog) terutama untuk kalangan end user.
Di sisi lain, tak banyak pengembang besar yang menggarap pasar properti hunian di kecamatan Tarumajaya.
Oleh karena itu, SCG ini diyakini dapat menjadi pilihan masyarakat yang awalnya tinggal di wilayah sekitar Bekasi, Jakarta Utara, Jakarta Timur untuk pindah ke kompleks perumahan yang aman dan nyaman.
“Jadi kami bidik konsumen yang tidak sanggup untuk membeli rumah di Kelapa Gading, bisa tinggal di SCG dengan rumah yang ukurannya pun tidak terlalu kecil dan dekat dengan Kelapa Gading. SCG ini punya pasar cukup baik dan tidak banyak pengembang besar di sini. Ini yang ditunggu-tunggu di wilayah Tarumajaya sebagai sesuatu yang baru,” tutur Adrianto.
Minimnya persaingan antar pengembang di wilayah Bekasi juga diamini Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit.
Menurutnya, tak banyak pengembang yang menggarap hunian dengan segmen harga antara Rp1 miliar hingga Rp2 miliar di wilayah Bekasi. Persaingan antar pengembang cukup ketat untuk hunian pada segmen pasar harga di bawah Rp1 miliar.
“Profil pembelinya kebanyakan berasal dari kalangan menengah dan menengah ke bawah sehingga mereka mencari hunian di bawah Rp1 miliar,” ujarnya.
Prospek Wilayah Bekasi
Berdasarkan data dari laman Lamudi.co.id, harga rumah di Bekasi pada Juni tahun 2022 mencapai Rp9,44 juta per meter persegi, angka ini mengalami kenaikan 1,61 persen dari Juni tahun 2021 yang sekitar Rp9,42 juta per meter persegi.
Apabila merujuk pada kondisi harga 4 tahun lalu tahun yakni Juni tahun 2018 yang saat itu senilai Rp8,33 juta per meter persegi, harga hunian di Bekasi saat ini mengalami pertumbuhan sebesar 13,33 persen.
Di Tarumajaya sendiri, harga rumah per Juni tahun 2022 mencapai Rp7,790 juta per meter persegi, mengalami kenaikan sebesar 3,87 persen atau mencapai Rp7,5 juta per meter persegi di Juni tahun 2021.
Harga rumah di Tarumajaya saat ini mengalami penurunan sebesar -6,48 persen bila dibandingkan pada Juni tahun 2018 yang saat itu mencapai Rp8,33 juta per meter persegi.
Commercial Director Lamudi.co.id Yoga Priyautama menuturkan saat ini hunian di daerah Bekasi masih sangat diminati terutama di area sekitar tol Cibitung–Cilincing dikarenakan area sekitar tol Cibitung–Cilincing masih lebih berkembang dibandingkan area sekitar tol Jakarta–Cikampek sebagai perbandingan.
“Bekasi merupakan salah satu area yang memiliki tingkat populasi tertinggi di Indonesia dengan proyeksi pertumbuhan penduduk yang diperkirakan akan mencapai 3,7 juta pada tahun 2023 sehingga kami melihat bahwa permintaan akan hunian akan tetap meningkat,” katanya.
Selebihnya, segmen menengah ke bawah hingga menengah ke atas akan tetap diminati di area Bekasi dengan target pasar residensial yang bertujuan untuk menghuni properti tersebut.
Namun, mengingat penduduk daerah Bekasi mayoritas di segmen bawah, maka pasar hunian di Bekasi lebih banyak memenuhi kebutuhan rumah kalangan menengah ke bawah.
Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo berpendapat Bekasi masih menjadi salah satu lokasi yang atraktif untuk pengembangan perumahan dengan kedekatan dan akses dari Jakarta.
Dengan adanya tol baru Tol Cibitung–Cilincing yang baru saja beroperasi ini memberikan alternatif akses menuju ibu kota Jakarta. Selain itu, ruas tol ini juga memberi prospek dan menjadi daya tarik bagi pengembang perumahan, yang tentu dapat menambah persaingan pasar terutama di bagian utara Bekasi.
“Selain Summarecon Crown Gading, ada Vasaka City dan Tera Damai by Harapan Indah sebagai proyek yang baru-baru ini masuk di pasar Bekasi Utara, berlokasi dekat dengan koridor tol,” tuturnya.
Menurutnya, saat ini, peminat residensial masih didominasi oleh end user yang mencari rumah pertama. Biasanya, konsumen yang mencari hunian di Bekasi ini memiliki lokasi tempat kerja yang juga berada di sekitar Bekasi dan Jakarta.
“Untuk rerata kenaikan harga unit di area Bekasi berkisar di 2 persen hingga 5 persen per tahun,” ucap Arief.
Head of Research JLL Indonesia Yunus Karim menuturkan pada dasarnya apabila dilihat kondisi dua tahun terakhir, rumah tapak tetap mendapatkan respon yang positif dari pasar.
Wilayah Bekasi merupakan area yang menjadi salah satu pilihan selain Tangerang dengan berkembangnya perumahan skala besar yang berada di daerah tersebut.
“Wilayah ini utamanya menarik pembeli yang bekerja di kota Jakarta, khususnya bagi perumahan yang berlokasi di sebelah Barat Bekasi atau yang relatif lebih dekat dengan perbatasan dengan Jakarta,” tuturnya.
Senada, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Saukat mengatakan hunian di Bekasi sebagai wilayah hinterland di Jakarta memang prospektif.
Hal ini dikarenakan segmennya cukup luas dan wilayah ini memiliki akses yang baik ke pusat kota Jakarta.
Selain itu, untuk para pekerja di kawasan industri di Karawang dan sekitarnya, wilayah Bekasi menjadi pilihan lokasi hunian yang strategis.
Secara umum, setidaknya rerata harga hunian di Bekasi untuk hunian segmen menengah berkisar Rp10 juta hingga Rp13 juta per meter persegi.
“Hunian di Bekasi saat ini berkembang tidak hanya untuk segmen menengah ke bawah, tetapi juga meluas ke segmen menengah ke atas, hal ini karena aksesibilitas dan kelengkapan infrastruktur yang ada di wilayah ini,” kata Syarifah.
Berdasarkan data dari Rumah.com, sepanjang kuartal III tahun 2022, pencarian hunian di Kabupaten Bekasi mengalami pertumbuhan 0,3 persen (quarter on quarter) dan dalam setahun terakhir bertumbuh sekitar 6,7 persen (year on year).
Wilayah Tarumajaya, Kabupaten Bekasi ini menjadi yang paling pesat pertumbuhannya di Jabodetabek.
Country Manager Rumah.com Marine Novita mengatakan posisi SCG ini cukup unik karena diapit oleh Jakarta Utara yang tumbuh 6,1 persen, Jakarta Timur sekitar 7,4 persen dan Kota Bekasi mencapai 5,6 persen dalam setahun terakhir.
“Harga rerata properti di Kabupaten Bekasi masih lebih terjangkau yaitu sebesar Rp6,66 juta sedangkan Kota Bekasi sudah mencapai Rp10 juta dan Jakarta Timur mencapai Rp19,9 juta per meter persegi,” ujarnya.
Dia menilai saat ini menjadi momen yang tepat dalam membeli properti. Pasalnya, di tengah ancaman inflasi dan resesi global, perekonomian Indonesia relatif masih cukup resilient.
