Bisnis.com, JAKARTA – Pandemi Covid-19 membuat banyak para pengembang properti masuk dalam kasus kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU). Baik kepailitan maupun PKPU, konsumenlah yang paling dirugikan.
Pengacara Hotman Paris Hutapea menyayangkan tak adanya revolusi kepailitan dalam Omnibus Law UU Cipta Kerja. Pasalnya, untuk mengajukan pailit hanya memerlukan dua kreditur.
Hal itu juga berdampak banyak perusahaan yang terkena kepailitan, mengajukan PKPU atau jalan damai agar tak pailit.
"Kondisi corona saat ini, pengadilan niaga penuh dengan developer yang terkena pailit dan juga penuh dengan pasangan muda yang merupakan pembeli rumah pertama," ujarnya dalam diskusi Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Summit 2020 pada Selasa (17/11/2020).
Hotman menerangkan kepailitan merupakan sitaan umum atas harta baik perorangan maupun badan hukum.
"Kalau dinyatakan pailit, maka pada hari itu jam 00.00 seluruh harta dia otomatis di bawah huku sitaan pengadilan termasuk rekening bank, tidak bisa melakukan apapun transaksi, sewa menyewa, dan ini digantikan oleh kurotor. Pailit ini termasuk harta istri kecuali perjanjian pisah harta. Pailit juga sitaan aset pada penanggung jawab yang biasanya kalau perusahaan ya penanggung jawabnya pemegang saham terbesar atau pemiliknya," paparnya.
Baca Juga
Hotman pun mengakui pilihan PKPU ini banyak dilakukan oleh perusahaan properti yang mengajukan proposal perdamaian.
"Para developer ini mengusulkan kepada pengadilan cara membayar agar tak pailit. Apabila disetujui pengadilan, maka pengembang diberikan waktu 45 hari untuk PKPU sementara," ucapnya.
PKPU sementara ini tak bisa diganggu gugat atau status quo. Selama 45 hari ini, pengadilan pun mencari berapa banyak jumlah kreditur agunan dan kreditur non agunan beserta jumlah tagihan untuk dilakukan voting. "Kalau mayoritas setuju untuk PKPU, mereka tidak pailit. Ini diatur Pasal 28 UU Kepailitan," ujar Hotman.
Adapun syarat agar menang PKPU yakni jumlah kreditur agunan yang menyetujui dan hadir dalam voting tersebut sebanyak 50 persen plus 1. Syarat kedua yakni jumlah tagihan yang setuju dan hadir itu sebesar 2/3 dari total utang. Hal yang sama juga disyaratkan pada kreditur non-agunan.
"Untuk mendapatkan PKPU, kreditur agunan dan non agunan ini harus sama-sama menang voting. Nyatanya, banyak developer nakal yang kadang membawa temennya dan mengaku membeli dengan bawa bukti kuitansi hasil buatan sendiri agar bisa menang voting. Kalau tak menang voting ya langsung pailit," lanjutnya.
Developer di Atas Angin
Apabila developer ini menang PKPU, lanjutnya, diberikan jangka waktu tertentu untuk menyelesaikan proyek perumahan tersebut. Adapun waktunya kurang lebih 5 tahun karena PKPU itu berdamai dengan penjadwalan ulang.
"Developer sekarang di atas angin, mereka yang sekarang banyak di pengadilan itu merekayasa agar bisa menang voting. Mereka kantongi pinjaman bank, uang pembeli, lalu PKPU 5 tahun, lalu 5 tahun belum ngasih sertifikat atau belum ngasih sertifikat maka bisa diajukan pembatalan PKPU, 5 tahun ini bisa pailit, kalau mereka masih ada harta ya bisa dilelang, kalau tidak ya enggak ada lelang, konsumen rugi. Ini perdata bukan pidana, aspek pidana hilang karena sudah PKPU di awal," tuturnya.
Menurutnya, ketika developer masuk PKPU dan bahkan pailit yang mengalami kerugian besar adalah konsumen. Pasalnya, apabila developer tersebut dinyatakan pailit dan Akta Jual Beli (AJB) belum ada, maka properti konsumen juga ikut disita dan dilelang serta belum tentu konsumen mendapatkan bagian dari hasil lelang tersebut.
"Pailit itu konsumen yang lemah, mayoritas kalau tak ada AJB ya mereka belum pemilik dari tanah itu, maka tanah itu akan dilelang dan dibagi oleh kreditur separatis. Jadi, ketika membeli properti usahakan segera minta AJB secepat mungkin. Saya membeli 36 ruko milik Agung Sedayu di Kelapa Gading, baru minggu kemarin saya tandatangan AJB. Ini cukup deg-degan kalau tidak ada AJB," ucapnya.
Selain itu, meskipun developer dinyatakan pailit, apabila konsumen masih ada pembayaran utang dengan perbankan, itu tetap harus diselesaikan kepada bank. "Oleh karena itu, penting sekali untuk minta AJB, agar kita bisa menjadi pemilik atas tanah properti kita," ucap Hotman.
Kondisi Dunia Usaha Sulit
Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Paulus Totok Lusida menuturkan maraknya kasus kepailitan khususnya di industri properti dikarenakan kondisi dunia usaha yang sulit selama pandemi dan juga mudahnya gugatan pailit dilakukan.
Berdasarkan Undang-Undang Nomer 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang disebutkan bahwa apabila terjadi gagal bayar hutang pada minimal dua kreditur, maka perusahaan dapat dipailitkan.
"Ketentuan itu membuat gugatan kepailitan menjadi sangat mudah, padahal jika kepailitan terjadi yang rugi bukan hanya pengembang, tetapi juga ratusan pembeli lain yang tidak ikut menggugat, terlebih mereka yang belum melakukan akta jual beli. Hal itu seharusnya menjadi pertimbangan juga," ujarnya.
Saat ini kondisi Indonesia dalam situasi pandemi yang sudah ditetapkan pula menjadi bencana non-alam. REI berharap adanya relaksasi aturan kepailitan ini selama masa pandemi, mengingat seluruh rakyat sedang sulit termasuk pelaku dunia usaha.
Terlebih industri properti merupakan industri strategis nasional yang mempunyai dampak multiplier terhadap 175 industri ikutan dan 350 industri kecil dan UMKM.
Anggota REI kini hampir 6.500 perusahaan yang tersebar di 514 kabupaten/kota, sehingga kontribusinya terhadap perekonomian cukup merata.
“Kami berharap dapat dirumuskan mekanisme implementasi peraturan yang berkeadilan dengan memerhatikan kondisi force majeur pandemi Covid-19 sehingga tidak merugikan banyak pihak,” tutur Totok.
Wakil Ketua Umum DPP REI Bidang Regulasi dan Perundang-undangan Ignesjz Kemalawarta berpendapat gugatan kepailitan yang bisa dilakukan hanya dua orang itu dinilai terlalu mudah dan kurang tepat.
Dia menilai dampak gugatan kepailitan sangat berat karena dapat menghancurkan reputasi dan citra developer. Sementara perusahaan properti tersebut nantinya belum tentu benar-benar diputuskan pailit.
"Kami mengusulkan adanya prasidang sebelum gugatan kepailitan dan PKPU diajukan ke pengadilan niaga sehingga tidak menimbulkan dampak lebih luas terhadap perusahaan dan pihak lain yang dapat dirugikan termasuk pembeli," tuturnya.
