Bisnis.com, JAKARTA – Dampak kesehatan dan ekonomi dari pandemi Covid-19 terus menantang pasar global. Jelas bahwa real estat komersial masih terpengaruh banyak, atau mungkin lebih dari kelas aset lainnya.
Namun, menurut Harry Tan, Head of Research of Asia Pacific di Nuveen Real Estate, pengaruhnya jauh dari seragam, sehingga menghasilkan kinerja yang sangat berbeda di seluruh subsektor real estat secara global.
Sebagaimana dilansir South China Morning Post pada Selasa (4/5/2021), pariwisata dan traveling internasional atau regional menjadi pendorong ekonomi yang penting di Asia, dan Covid-19 telah memakan banyak korban di industri ini.
Mengingat perjuangan pelaku industri ini, mungkin tidak ada sektor secara global yang mendapatkan keuntungan lebih dari berita positif mengenai vaksin dari pariwisata dan traveling.
Meskipun masih dalam tahap awal, kemanjuran vaksin yang dilaporkan kemungkinan akan memungkinkan investor untuk melihat ke masa depan yang lebih mirip dengan lingkungan sebelum pandemi. Ini akan sangat mendukung harga hotel di pasar swasta dan harga ekuitas REIT yang berfokus pada penginapan.
Di real estat ritel, pandemi Covid-19 menyinari angin sakal sekuler pra-pandemi dan mempercepat tren sulit yang sudah mapan.
Di seluruh Asia, situasinya lebih bernuansa daripada wilayah lain karena fundamental di wilayah tersebut sangat bervariasi. Namun, ritel yang dipimpin turis tetap terpengaruh oleh pembatasan perjalanan internasional.
Ini sangat sulit di Hong Kong, di mana aktivitas ritel yang signifikan telah melayani turis China daratan.
Mal dan gerai perbelanjaan yang terletak terutama di daerah tangkapan air perumahan di Hong Kong dan Singapura telah terbukti lebih tangguh, melihat langkah kaki dan penjualan pulih hingga setidaknya 80 persen dari tingkat pra-pandemi.
Penilaian kantor di Asia tidak termasuk Jepang secara umum tetap stabil meskipun ada inisiatif bekerja dari rumah (WFH), yang mencerminkan pandangan umum bahwa pergeseran tersebut sebagian besar bersifat sementara karena ukuran rumah yang lebih kecil dan kepadatan lokasi perkotaan di wilayah tersebut.
Meskipun permintaan sewa guna usaha jangka pendek mengendur, tingkat hunian secara umum tetap sehat pada 90 persen atau lebih baik, dan transaksi di Hong Kong dan Singapura terus ditutup dengan imbal hasil 3 persen atau lebih rendah, menunjukkan kepercayaan pada ketahanan pasar.
Permintaan residensial di sebagian besar Asia kecuali Jepang tetap stabil hingga menguat, diuntungkan dari permintaan lokal yang berkelanjutan di tengah biaya pinjaman yang jauh lebih rendah.
Hal ini terutama terlihat di Hong Kong, di mana kekurangan perumahan ada di titik kronis dan persyaratan hipotek yang longgar mendorong permintaan yang luar biasa untuk penawaran apartemen yang lebih kecil dengan harga lebih rendah pada khususnya.
Kawasan Industri & Pusat Data
Tiga sektor yang mengemuka di tengah lingkungan Covid-19 karena ketahanannya adalah kawasan industri dan pusat data.
Industri telah menjadi sektor real estat dengan posisi terbaik dan paling tangguh secara global, diuntungkan dari percepatan angin ribut pra-pandemi, munculnya pengaruh positif baru, dan tingkat kekosongan keseluruhan yang rendah.
Di pasar properti Hong Kong yang sangat panas, bahkan harga 'apartemen berhantu' pun naik. Latar belakang fundamental industri real estat ini telah memungkinkan sektor ini tidak hanya mempertahankan arus kas yang stabil selama pandemi, tetapi juga terus tumbuh secara organik dalam banyak kasus.
Hasilnya adalah pendapatan pemegang saham total yang relatif kuat dan biaya modal yang menarik untuk REIT (real estate investment trusts) industri dan pelaku pasar swasta.
Pusat data secara global telah melihat dampak minimal dari Covid-19. Jika ada, penarik sekuler untuk konektivitas, penggunaan data, dan pemrosesan yang lebih besar telah tumbuh lebih kuat.
Selain itu, apresiasi komunitas bisnis terhadap pentingnya data telah meningkat selama periode work from home (WFH), yang mempercepat tren sekuler yang ada menuju outsourcing.
Masalah penagihan sewa sangat sederhana, bahkan pada puncak krisis. Sejak pertengahan Februari, pusat data telah memperoleh, rata-rata sekitar 10 persen dari pertumbuhan pendapatan sekitar 5 persen per tahun.
Dengan ketersediaan vaksin yang efektif, pertanyaannya sekarang adalah apakah alasan untuk berinvestasi di bidang real estat masih berlaku. Jawabannya pasti ya.
Korelasi rendah antara real estat dan kelas aset lainnya, sebagai kunci dari manfaat diversifikasi yang kuat, tetap utuh.
Investor di pasar real estat dapat melakukan diversifikasi lebih lanjut, dengan memanfaatkan nuansa geografis menurut jenis properti dan pertimbangan makroekonomi seperti pertumbuhan spesifik negara, inflasi, suku bunga, dan kebijakan peraturan.
Harry Tan menganjurkan untuk mengambil pendekatan holistik yang mencakup kepemilikan real estat pribadi dan publik.
“Dislokasi pasar saat ini merupakan sumber peluang potensial dan kita bersama menantikan kemajuan yang berkelanjutan dalam pemberian vaksin pada masa mendatang,” ungkapnya.
