Bisnis.com, JAKARTA – Pasar perumahan di DKI Jakarta dan Banten mulai meningkat meskipun kondisi perekonomian secara umum masih dibayangi kelesuan akibat pandemi corona jenis Covid-19.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengemukakan pergerakan penjualan rumah pasar primer di Jakarta pada kuartal II/2020 dari sisi nilai penjualan naik 21,9 persen (qtq), atau senilai Rp101,49 miliar setelah pada kuartal sebelumnya anjlok 33,3 persen.
Menurut dia, tren peningkatan penjualan mulai terlihat sejak pertengahan Mei 2020. Beberapa promo dan penawaran menarik dari pihak pengembang membuat pasar bergerak naik.
"Ini juga memerlihatkan bahwa sebenarnya pasar perumahan primer di Ibu Kota masih menyimpan daya beli," tuturnya di Jakarta pada Senin (13/7/2020).
Dia menduga anjloknya penjualan pada kuartal sebelumnya lebih disebabkan oleh ketatnya Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang diberlakukan untuk mencegah pandemi.
“Terbukti sejak PSBB dilonggarkan, pasar kembali tumbuh. Namun, pasar tetap harus waspada, karena kondisi saat ini belum sepenuhnya membentuk pola pergerakan yang stabil,” lanjut Ali..
Dia memerinci dari total penjualan pasar primer di Jakarta pada kuartal II/2020, segmen harga rumah di atas Rp2 miliar mendominasi sebesar 57,69 persen dan selebihnya rumah dengan harga Rp1 miliar–Rp2 miliar sekitar 42,31 persen. Dia mencatat tidak ada penjualan rumah di bawah Rp1 miliar di Jakarta.
Meskipun secara komposisi lebih rendah, peningkatan tertinggi terjadi di segmen harga Rp1 miliar–Rp2 miliar yakni 144,4 persen, sedangkan penjualan rumah di segmen harga di atas Rp2 miliar meningkat 11,1 persen.
Dengan volume penjualan seperti itu, kata Ali, membuat harga rumah rata-rata yang terjual pada kuartal II/2020 memerlihatkan pergeseran ke segmen yang lebih rendah dengan harga jual rata-rata Rp1.95 miliar.
Dia mengutarakan ada indikasi awal terjadi pergeseran pembeli rumah baru di segmen besar di atas Rp2 miliar mengarah ke luar Jakarta, baik ke arah barat maupun ke timur. Pengembangan kawasan yang lebih baik di daerah penyangga Jakarta membuat pasar relatif mulai bergeser.
Hal ini senada pula dengan pergerakan pasar perumahan di Banten yang meningkat dua kali lipat. Pasar perumahan di Banten pada kuartal II/2020, kata Ali mengutip hasil peneltian IPW, melonjak cukup signifikan setelah pada triwulan sebelumnya sempat turun sampai setengahnya.
Dia menyebutkan nilai transaksi penjualan rumah di Banten naik 116,3 persen dari Rp391,62 miliar pada kuartal I/2020 menjadi Rp847,15 miliar pada kuartal II/2020.
Ali mengemuakakan bahwa beberapa proyek yang penjualannya melonjak, meski ada pula yang tetap menurun.
Dia memerinci proyek-proyek dengan brand yang sudah kuat relatif meraih peningkatan penjualan dengan pertumbuhan yang bervariasi.
Ali menyatakan bahwa terkait dengan nilai transaksi pada kuartal II/2020, survei dilakukan terhadap 40 pengembang di Banten (Cilegon, Serang, Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang) dengan menerapkan investigasi lapangan langsung.
Peningkatan ini sangat dipengaruhi oleh kenaikan penjualan yang cukup tinggi yang terjadi di Tangerang dan sekitarnya (Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang) sebesar 158,5 persen.
Sementara itu, penjualan rumah di Serang naik tipis 3,2 persen dan penjualan rumah di Cilegon masih anjlok 43 persen.
Kenaikan tertinggi terjadi pada segmen harga di atas Rp1 miliar sebesar 164,5 persen, diikuti segmen harga di bawah Rp300 juta sebesar 153,9 persen, dan segmen harga antara Rp 300 juta–Rp500 juta sebesar 119,6 persen.
Untuk unit terjual di segmen harga Rp500 juta sampai Rp1 miliar naik 41,8 persen, lebih rendah dibandingkan dengan segmen harga lainnya.
Hasil ini membuat komposisi unit terjual di segmen kecil pada kuartal II/2020 naik dari 41,9 npersen menjadi 49,1 persen dan komposisi segmen besar naik dari 8,3 persen menjadi 10,1 persen. Sedangkan segmen lainnya, tutur Ali, mengalami penurunan komposisi.
Dia melanjutkan terjadi pergeseran pasar yang jelas tergambar pada hasil riset untuk pasar perumahan di wilayah Banten. Fenomena ini menggambarkan ternyata pasar yang bergerak berada di segmen menengah bawah dan segmen atas.
Adapun, untuk segmen menengah relatif tidak terlalu besar pergerakannya. Namun demikian diperkirakan pada triwulan ketiga, pasar ini akan ikut tumbuh, menyusul rencana peluncuran produk baru oleh beberapa pengembang besar yang menyasar segmen ini.
Selain end-user, pasar investor pun mulai bergerak lebih agresif saat ini. Gencarnya promo dan penawaran yang menarik dari beberapa pengembang mulai menghangatkan pasar.
Selain itu, tren suku bunga yang terus menurun diperkirakan meningkatkan minat masyarakat untuk membeli rumah, bahkan pasar investor pun banyak yang menggunakan kredit pemilikan rumah (KPR).
Beberapa bank bahkan sangat agresif melakukan promo saat ini. Tercatat sebesar 84,13 persen penjualan rumah memilih untuk menggunakan KPR, sedangkan 14,44 persen dilakukan secara cash keras dan 1,43 persen memilih pembayaran secara cash bertahap.
Ali menggarisbawahi bahwa pergerakan pasar perumahan di Banten pada kuartal II/2020 secara umum cukup menggembirakan di tengah kondisi yang masih pandemi corona saat ini. Namun, lanjutnya, ini menjadi sesuatu yang menantang ke depan agar pasar dapat tetap dijaga dan tetap waspada.
