Rahayu Puspasari: LMAN tak Mencari Profit, tetapi Menghasilkan Revenue

Bisnis.com, JAKARTA — Meski usianya terhitung muda, tetapi Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) memiliki peran penting terhadap terwujudnya pembangunan proyek strategis nasional. Ke depannya LMAN berharap bisa semakin berkontribusi terhadap pertumbuhan ekonomi nasional melalui optimalisasi aset negara. Untuk membahas capaian dan rencana kerja LMAN, Bisnis mewawancarai Direktur Utama LMAN Rahayu Puspasari. Berikut petikannya:

Bagaimana posisi LMAN di Kementerian Keuangan?

Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) adalah organisasi di bawah Kementerian Keuangan, tetapi otonom. Jadi LMAN adalah satker yang otonom, bekerja ala korporat dalam arti diminta untuk menerapkan prinsip-prinsip layaknya korporat.

Meskipun demikian, kami tidak mencari profit, tetapi menghasilkan revenue. Apa yang kami lakukan adalah memberikan layanan di bidang property management yang tujuannya untuk kepentingan publik di bidang properti. Dari situ, kami menghasilkan PNBP (penerimaan negara bukan pajak] untuk bisa menciptakan manfaat yang berkesinambungan dari properti negara.

Bagaimana latar belakang pendirian LMAN?

LMAN merupakan sebuah lembaga yang baru 2 tahun berdiri, dan pada Desember tahun ini usianya akan mencapai 3 tahun. LMAN lahir karena kebutuhan negara untuk mengoptimalkan aset negara, karena banyak sekali aset-aset yang masuk kategori underutilized atau idle yang sulit dioptimalkan. Hal itu disebabkan keterbatasan aturan main pengelolaan aset negara. Kenapa? Ya, namanya pemerintah, maka visi utamanya menjaga aset, bukan memonetisasi aset. Akan tetapi, karena kondisi aset masih produktif, maka harus dioptimalkan.

Alasan lain mengapa LMAN dibentuk adalah terkait dengan spesialisasinya. Properti itu multidisiplin, maka harus ada ahli di bidang properti mulai dari teknik sipil, arsitek, marketing, dan sebagainya. Nature seperti itu kalau di pemerintah agak kurang pas, karena pemerintah lebih generalis, lebih legal base, dan compliance base. Untuk menjalankan hal-hal seperti monetisasi ase,t negara harus menggunakan pendekatan tersendiri.

Oleh sebab itu, pemerintah menginisasi pembentukan satker baru dengan pola khusus yang disebut badan layanan umum (BLU). Jadi BLU adalah salah satu perlakuan khusus terhadap pola pengelolaan keuangan. Kalau selama ini satker terima PNBP langsung setor ke kas negara, tetapi kami tidak. PNBP kami tampung, kami kelola, dan revolving melalui aktivitas-aktivitas properti.

Apa saja fungsi dan peran LMAN?

Peran utama kami adalah pengelolaan properti negara atau property management. Kami mendapatkan aset yang dalam kondisi underutilized, kemudian kami mencari cara untuk meningkatkan status aset tersebut agar statusnya tidak bermasalah atau free & clear, kemudian aset itu dimonetisasi.

Selain itu, LMAN juga melaksanakan fungsi advisory berupa konsultasi atau aset solusi terhadap aset-aset negara yang tersebar, baik itu di kementerian/lembaga maupun yang ada di BLU. Fungsi advisory sudah mulai pada tahun lalu, dan pada tahun ini kami ikut mendorong fungsi advisory untuk mendukung Kementerian Keuangan dalam upaya meningkatkan pendayagunaan atau optimalisasi aset negara yang tersebar di kementerian/lembaga, maupun yang ada di BLU.

Adakah penugasan baru yang diberikan pemerintah kepada LMAN?

Waktu pendirian awal tujuannya memang untuk properti, tetapi dalam perjalanannya ada permasalahan pengadaan tanah untuk proyek-proyek strategis nasional. Tidak adanya kepastian pengadaan tanah menyebabkan tertundanya pelaksanaan pembangunan proyek-proyek strategis nasional.

Pada waktu itu, atas inisiatif dari Presiden Joko Widodo dan Menteri Keuangan yang saat itu masih dijabat oleh Bambang Brodjonegoro akhirnya membentuk BLU LMAN sebagai operator untuk menyelesaikan pendanaan tanah tersebut. Setelah itu peran LMAN bertambah sebagai bank tanah yaitu kami menyediakan tanah, kemudian mencari skema untuk menambah nilai guna dari tanah tersebut agar bisa menghasilkan PNBP lagi.

Apa visi besar LMAN?

Visi LMAN adalah bagaimana mengawal pengelolaan dan pergerakan optimalisasi aset negara untuk tujuan publik. Jadi end game kami adalah kepentingan publik. Indikatornya tentunya pertumbuhan ekonomi. Jadi kalau upaya optimalisasi aset yang dijalankan belum mampu mendorong pertumbuhan ekonomi, berarti kami belum berhasil menjalankan visi.

Apa saja kontribusi yang sudah diberikan LMAN?

Kriteria untuk mengukur kinerja LMAN adalah dilihat dari kontribusi LMAN untuk pertumbuhan ekonomi, baik dari sisi yang mikro yaitu PNBP, maupun sisi yang lebih makro multiplier effect-nya. Jadi kalau nanti ada cerita tentang jalan tol, kami berupaya bagaimana agar bisa tepat waktu dalam penyediaan tanah supaya konstruksinya bisa segera terlaksana, hingga akhirnya multiplier effect dari pembangunan itu bisa terwujud.

Apa indikator kesuksesan kinerja LMAN?

Kriteria sukses LMAN adalah pada saat aset itu teroptimalisasi. Alat ukurnya bisa jadi salah satunya PNBP, tetapi karena penggunaan aset belum tentu untuk komersial, maka bisa jadi manfaat yang dihasilkan ialah cost saving yaitu negara bisa berhemat karena menggunakan aset yang ada ketimbang membelanjakan.

Contohnya kantor LMAN yang sekarang, itu sebelumnya merupakan aset mangkrak. Kantor baru LMAN yang akan segera ditempati juga merupakan aset mangkrak yang dioptimalkan menjadi kantor. Pada contoh lain, kami tidak hanya mengoptimalkan aset yang mangkrak, tetapi juga menjadikan aset tersebut untuk bisa menghasilkan PNBP.

Berapa total aset yang dikelola hingga saat ini?

Sampai dengan Mei 2018, total aset yang sudah diserahkelolakan ke LMAN mencapai Rp80 triliun. Aset itu sudah termasuk tanah, sedangkan kalau properti saja jumlahnya Rp32 triliun. Portofolio asetnya, ada LNG (liquedied natural gas), dan aset bangunan lainnya.

Apakah sudah banyak aset mangkrak yang berhasil dioptimalisasi LMAN?

Dari jumlah aset yang ada, aset yang dikembangkan sudah sekitar 50%. Kalau untuk optimalisasi ada dua langkah yang kami lakukan. Pertama, bagaimana meningkatkan status menjadi free & clear. Kedua, optimalisasi untuk menghasilkan penerimaan. Dari optimalisasi aset yang kami lakukan, pada tahun lalu kami mendapat penerimaan khusus properti mencapai Rp249 miliar. Mudah-mudahan semakin tahun semakin besar penerimaannya.

Adakah prioritas tertentu terhadap aset yang akan dioptimalisasi?

Kami kan juga mengelola LNG Arun dan Badak, itu keduanya menjadi prioritas demi mendukung ketahanan energi yang juga menjadi progamnya Presiden. Untuk LNG Arun per Februari lalu ditetapkan menjadi KEK Lhokseumawe. Jadi kami juga dorong supaya cepat merevitalisasi ekonomi yang ada di sana. Saya pikir itu yang top priority LMAN.

Kalau dari sisi properti yang kami lakukan ialah membangun success story-nya, jadi beberapa aset yang diserahkan, kami coba garap sampai nanti bisa dilepas untuk disewakan atau dimanfaatkan oleh pihak lain.

Apa tantangan yang dihadapi LMAN dalam upaya peningkatan status aset negara?

Permasalahan yang selama ini kami hadapi antara lain banyak aset negara yang kondisi fisiknya mangkrak dari yang semi rusak, hingga benar-benar tidak bisa dihuni. Kami juga sering dihadapkan pada isu legal, seperti okupasi pihak ketiga, dan dokumen yang tidak lengkap. Setelah berhasil mengatasi tantangan tersebut, dan berhasil meningkatkan statusnya, serta mengoptimalkanya. Kalau konteksnya adalah monetisasi, maka aset itu bisa menghasilkan PNBP.

Pada tahun lalu kami memperoleh PNBP Rp249 miliar khusus dari properti saja. Jumlah itu kami dapatkan melalui optimalisasi aset berupa sewa.

Bagaimana strategi LMAN untuk mengatasi berbagai tantangan?

Untuk menyelesaikan isu legal, misalnya permasalahan dokumen sertifikat tentunya kami harus bersinergi dan bekerjasama dengan regulator, dalam hal ini Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

Dari sisi internal kami coba benahi atau mencari solusi dari berbagai hambatan dengan landasan kebijakan dan aturan yang tepat. Kami coba susun berbagai jenis aturan tentunya dengan support pimpinan, dalam hal ini DJKN, dan juga Kementerian Keuangan. Kemudian yang paling penting kami bekerja sama dengan mitra, contohnya dengan agen properti untuk mengoptimalkan aset negara, dan kami juga bersinergi dengan berbagai pihak lainnya.

Berapa anggaran pembebasan lahan LMAN pada tahun ini?

Alokasi anggarannya cenderung naik setiap tahunnya. Pada 2016, alokasi anggaran Rp16 triliun. Kemudian, pada 2017 anggarannya sebesar Rp32 triliun, sedangkan pada tahun ini alokasinya naik lagi menjadi Rp35 triliun.

Apa perbedaan skema pendanaan lahan sebelum dan sesudah ditangani LMAN?

Sebelumnya, banyak sekali persoalan yang harus diselesaikan dalam pembebasan tanah, karena menggunakan belanja modal. Akibatnya, seringkali ketika dananya sudah siap, lahannya belum siap. Terkadang bisa juga sebaliknya, tanahnya sudah siap dibebaskan, justru dananya sudah keburu hangus karena sudah lewat tahun anggaran.

Ada salah satu kasus pembebasan lahan jalan tol yang sampai 5 tahun prosesnya tak kunjung selesai, tetapi ketika ada skema baru dibawah LMAN prosesnya bisa rampung hanya dalam kurun 7 bulan.

Bagaimana skema pendanaan lahan yang dijalankan LMAN?

Karena unit ini merupakan BLU, maka ada fleksibilitas. Jadi anggarannya itu dititipkan di LMAN. Dananya tetap merupakan kas negara, tetapi pola pemakaiannya tidak terikat oleh tahun anggaran.

Pendanaannya juga bisa fleksibel jika ada perubahan prioritas pembangunan proyek strategis nasional. Jadi yang mana yang prioritas akan didahulukan selama sudah ada arahan dari Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP).

Adakah perbedaan harga dalam pembebasan lahan ketika ditangani LMAN dan pemerintah?

Yang menetapkan harga adalah tim appraisal, dan mereka itu independen. Nilai dari mereka itulah yang kami gunakan. Ketika pemilik lahan menolak harga ganti sesuai perhitungan tim appraisal, maka langkah selanjutnya akan dilakukan konsinyasi. Jadi sebenarnya perbedaan skemanya hanya dari fleksibilitas anggarannya.

Berapa total dana pembebasan lahan yang sudah dibayarkan?

Kami sudah membayar total lahan untuk proyek strategis nasional (PSN) mencapai Rp13,10 triliun dan Rp10,11 triliun. Jadi untuk pembangunan jalan tol sampai dengan saat ini yang sudah kami bayarkan mencapai Rp23,21 triliun.

Ketika ada tanah dengan lokasi bagus dan harga murah, bisakah LMAN membeli untuk mengembangkan sendiri lahan tersebut?

Kami memang bisa membeli tanah bukan dalam rangka pembangunan infrastruktur, tetapi dalam rangka pengembangan. Misalnya, ada prospek divisi properti, dan kami punya aset yang harus dioptimalkan atau kalau mau membangun hotel di atas tanah negara, tetapi luasnya masih kurang, maka kami bisa memperluas lahannya.

Akan tetapi, kami hadir dalam konteks optimalisasi tanah negara, jadi kebijakan kami bukan murni investasi, tetapi solusi optimalisasi. Mau tidak mau, dalam beberapa hal untuk optimalisasi aset kami harus ikut investasi. Bedanya, kalau kebijakan kami hanya murni investasi, maka kami bisa saja mengabaikan tanah negara dan mencari lahan yang lokasinya lebih menjanjikan, tetapi kami kan tidak seperti itu.

BIODATA

Nama: Rahayu Puspasari

Tempat & Tanggal Lahir: Pontianak 12 Februari 1972

Riwayat pendidikan:

- Doctor of Business Administration, Curtin University Western Australia (2015)

- Master of Business Administration Monash University Australia (2001)

- Sarjana Ekonomi STIE Perbanas (1997)

- Diploma III Akuntansi, Sekolah Tinggi Akuntansi Keuangan Negara (1994)

Riwayat karir:

- Direktur Utama Lembaga Manajemen Aset Negara (2017-sekarang)

- Tenaga Pengkaji Restrukturisasi, Privatisasi, dan Efektivitas Kekayaan Negara (2014-2017)

- Kepala Sub Direktorat Kekayaan Negara Dipisahkan I, Direktorat KND, DJKN (2014).