Bisnis.com, JAKARTA—Keberadaan aksesbilitas mengubah pasar hunian vertikal di masa mendatang. Tren penyebaran pasokan yang tadinya terpusat di Jakarta kini melebar ke area pinggiran, terutama di wilayah Tangerang, Bekasi, dan Depok.
Perusahaan konsultan properti Cushman & Wakefield Indonesia dalam risetnya menuliskan, menutup kuartal III/2015, total pasokan kumulatif kondominium terbangun di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) tercatat sebanyak 155.242 unit
Berdasarkan lokasi penyebarannya, mayoritas kondominium terbangun berada di wilayah sekunder sebesar 75,4% dari total pasokan atau 117.097 unit, sementara kawasan pusat bisnis (Central Business District/CBD) berkontribusi 17,1%, dan kawasan primer menyumbang 7,5%.
Area CBD mencakup koridor bisnis utama seperti Sudirman, Kuningan, Thamrin, Gatot Subroto, dan Satrio. Sedangkan wilayah perumahan primer mencakup Kebayoran Baru, Senayan, Menteng, Pondok Indah, Permata Hijau, dan Kemang.
Lokasi primer pada umumnya merepresentasikan area yang diminati oleh keluarga berpenghasilan tinggi dan kalangan ekspatriat. Adapun suplai proyek mendatang hingga 2019 mencapai 192.586 unit. Mayoritas pasokan berasal dari Tangerang dan Bekasi yang berkontribusi masing-masing 28,6% serta 16,2%.
Head of Research and Advisory Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo mengatakan, 85% apartemen yang sudah terbangun berada di wilayah Jakarta, sedangkan pasokan mendatang mayoritas atau sekitar 57% berada di penyangga Ibu Kota Negara.
Jumlah populasi Jakarta, sebagai area metropolitan terbesar kedua di dunia setelah Tokyo-Yokohama di Jepang, semakin bertambah dan membuat masalah urbanisasi semakin kompleks. Harga lahan berikut propertinya kian melambung sehingga kelas menengah dan menengah bawah kesulitan mencari tempat tinggal.
Sebagai solusi, pengembang kemudian bergerak meyediakan di area penyangga Jakarta. Pemerintah pun mendorong pengembangan tersebut dengan pembangunan sarana transportasi masal seperti kereta listrik, Light Rail Transit (LRT), Mass Rapid Transit (MRT) dan pembukaan aksesbilitas melalui jalan tol.
Pusat kota pun dapat terhubung area penyangga pun dapat terhubung agar perpindahan pegawai dari rumah ke tempat bekerja jauh lebih mudah.
Arief menyampaikan pengembangan akses transportasi dan infrastruktur mampu mendongkrak pertumbuhan harga properti mencapai 20% per tahun. Bahkan di Serpong, harga bisa terkerek 30% - 40% per tahun.
Menurutnya, area sekitar Jakarta cocok untuk kelas menengah dengan daya beli yang terbatas. Namun, seiring meningkatnya harga lahan konsep hunian pun mengarah pada rumah pangsa atau vertikal. Adapun perkiraan rasio harga apartemen adalah 20% - 40% dari nilai jual rumah tapak di satu kawasan.
“Karena harga tanah makin tinggi, banyak deloper membangun apartemen di Tangerang, Bekasi, dan Depok mulai 2012,” ujarnya dalam acara Property Market Update Q3/2015 di Jakarta, Kamis (15/10/2015).
Berdasarkan data yang dihimpun Cushman, sampai akhir 2015, sekitar 33 juta orang tinggal di Jabodetabek dan 32%-nya berada di Jakarta. Lebih dari 50% berada dalam usia produktif dan mayoritas berada di kelas ekonomi tingkat menengah.
Setiap hari, 2,43 juta pekerja melakukan perjalanan pulang pergi dari wilayah pinggir ke pusat kota. Tiga area dengan jumlah komuter paling banyak ialah Bekasi (14,8%), Depok (11,68%), dan Tangerang Selatan (8,68%).
Saat ini, sekitar 70% komuter masih memilih menggunakan kendaraan pribadi daripada transportasi umum. Oleh karena itu, pemerintah mendorong keberadaan transportasi masal untuk mendukung gaya hidup pekerja ulang-alik.
Menurut Arief, developer bisa mempertimbangkan untuk mengembangkan apartemen di lokasi-lokasi yang dekat dengan infrastruktur atau sarana transportasi. Saat ini, komposisi pembeli hunian vertikal masih 70% investor dan 30% pemakai.
Sedangkan komposisi karakter konsumen yang berimbang berada di CBD Jakarta. Namun, lambat laun pasar dengan motif end user jumlahnya akan terus bertambah.
