OPINI : Bank & Pembiayaan Properti Masa Kini

Bisnis.com, JAKARTA - Langkah te­­­­ro­­­bos­­­an di­­­tem­­­puh pemerintah da­­lam urusan ke­­­tersediaan pa­­pan melalui Program 3 Juta Rumah. Ber­­­bagai skema inovatif dari sisi ketersediaan lahan, pem­­­­­biayaan, kebijakan pen­­­­­­­­­dukung hingga skema in­­­sentif ditempuh untuk me­­­wu­­­judkan akses hunian la­­­yak bagi masyarakat.

Merujuk hasil Survei Sosial Ekonomi (Susenas) oleh Badan Pusat Statistik (BPS) 2024, tingkat kesenjangan antara kebutuhan dan ketersediaan hunian atau backlog di Indonesia hampir mencapai 10 juta unit pada 2023.

BPS juga mencatat persentase rumah tangga yang memiliki akses terhadap hunian yang layak hingga 2024 sebanyak 65%. Artinya, ada 35% atau sekitar 47 juta rumah tangga di Indonesia belum memiliki akses terhadap hunian layak.

Ada sejumlah aspek yang membuat akses hunian layak di Indonesia belum merata. Aspek pertama adalah harga hunian di Indonesia, khususnya di kota-kota besar mengalami kenaikan setiap tahun. Hal ini akhirnya memengaruhi daya beli masyarakat untuk memiliki rumah.

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, indeks har­­ga properti residensial di ting­­kat nasional rata-rata se­­kitar 109.8 pada kuartal IV/2024. Sepanjang tahun lalu, indeks harga properti tersebut konsisten naik setiap kuartal. Pada kuartal I/2024 tercatat 108,7; kemudian naik menjadi 109,2 pada kuartal II/2024, dan pada kuartal III/2024 tercatat 109,4.

Jika dilihat per kelompok, indeks harga rumah skala kecil naik paling tinggi dibandingkan dengan hunian skala menengah maupun besar.

Indeks harga properti un­­­tuk rumah skala kecil terca­tat naik hingga 200 basis poin dibandingkan dengan kuartal IV/2023. Adapun ru­­mah skala menengah dan besar, kenaikannya di kisaran 145 basis poin.

Aspek kedua adalah belum meratanya hunian di Tanah Air yakni menyangkut legalitas dan ketersediaan lahan. Banyak ditemui kasus konsumen yang telah melakukan perjanjian kredit, tetapi legalitas pengembang atau kepastian lahan tidak jelas. Situasi ini membuat masyarakat bu­­tuh banyak pertimbangan sebelum memutuskan membeli hunian. Padahal, harga rumahnya terus naik.

Aspek ketiga, dalam pers­pektif kekinian, adalah perubahan paradigma di masyarakat, khususnya generasi milenial maupun generasi Z yang lebih mengutamakan self-reward sehingga hunian dipandang bukan sebagai kebutuhan utama.

Untuk mengatasi isu-isu hunian ini, diperlukan kerja sama dari pemerintah, perbankan, dan developer agar dapat menghasilkan solusi holistik yang dapat membantu memudahkan masyarakat, terutama generasi muda un­­­tuk memiliki rumah. Sinergi ini perlu dilakukan karena melihat keyakinan konsumen terhadap prospek perekonomian ke depan masih cukup kuat.

Solusi Holistik Perbankan

Perbankan sebagai salah satu pihak yang dapat membantu memudahkan masyarakat untuk memiliki rumah, berperan untuk memberikan solusi keuangan yang holistik dan dapat disesuaikan dengan kebutuhan nasabah (tailor-made) melalui produk-produk unggulan yang bervariasi, program dan promo yang bersaing.

Dengan keunggulan yang dimiliki ini, perbankan dapat menawarkan solusi keuangan yang holistik pada segmen Kre­­dit Pemilikan Rumah (KPR) atau Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) dengan menyediakan beragam produk pembiayaan hunian yang terjangkau dan lebih fleksibel.

Fleksibilitas itu dapat dilakukan melalui pemberian suku bunga yang memberikan kepastian cicilan dan lebih terjangkau, yaitu suku bunga berjenjang untuk te­­­nor yang lebih panjang, mi­­sal­­nya mencapai 30 tahun. Bank juga dapat memberikan penawaran uang muka atau down payment yang rendah dan fleksibel, yang dapat di­­­sesuaikan dengan kemampuan calon debiturnya.

Faktor-faktor tersebut akan membuat pembelian hunian akan menjadi lebih terjangkau bagi nasabahnya.

Perbankan dapat pula me­­la­­kukan kerja sama dengan berbagai developer yang me­­miliki reputasi baik dalam menyediakan rumah.

Bagi generasi milenial mau­pun generasi Z, hal yang per­­lu dipikirkan perbankan yakni membantu solusi secara komprehensif dalam proses pembelian properti, mulai dari memberikan solusi keuangan holistik melalui penasihat keuangan, penilai properti, dan bantuan hukum atau notaris.

Hal yang terkadang ter­abai­kan oleh masyarakat saat membeli hunian adalah skor kredit. Aspek pengelolaan keuangan dengan mulai membangun skor kredit yang baik melalui produk pembiayaan yang skalanya lebih kecil seperti kartu kredit, mes­­ti diperhatikan sehingga saat melakukan pengajuan pembiayaan KPR/KPA, dapat memenuhi syarat.

Aspek-aspek pendampingan secara komprehensif ini bisa dihadirkan oleh perbankan dalam proses pengajuan KPR/KPA agar nasabah dapat terbantu dalam proses pembelian properti. Hal ini juga untuk menjawab keraguan masyarakat terhadap aspek legalitas hunian yang dimiliki.

Lebih lanjut, kesempatan ma­­syarakat mengakses hunian didukung adanya insentif Bank Indonesia yang memperpanjang relaksasi rasio loan to value (LTV) dan financing to value (FTV) termasuk pinjaman properti hingga akhir 2025 sehingga memungkinkan masyarakat membeli rumah dengan DP 0%.

Kemudian dari sisi developer dapat pula membantu calon pembeli rumah untuk memudahkan pendanaan maupun dengan memberikan insentif bagi nasabahnya dengan harga yang realistis, seperti program subsidi uang muka untuk KPR/KPA atau program subsidi biaya kredit.

Dengan kebijakan ini, cicilan properti setiap bulannya ja­di lebih terjangkau bagi na­sabahnya, terlebih jika nasabah menggabungkan promo dari developer ini dengan pro­­mo dari perbankan.

Bagi nasabah atau calon pem­­­beli rumah, jika harga ru­­­mah baru dinilai terlau tinggi, penggunaan KPR/KPA take over dapat menjadi solusi un­­­tuk mencari pembiayaan yang lebih stabil di tengah kondisi ekonomi yang tidak pasti.

Pada prinsipnya, dalam men­­cari hunian yang tepat, terdapat hal-hal penting yang perlu dilakukan oleh nasabah mulai dari menjelajahi area atau lokasi properti, memeriksa legalitas rumah/apartemen sebelum membeli, dan mencari data-data lainnya secara online menggunakan aplikasi/situs properti dan media sosial.

Agenda-agenda pameran properti dan open house dapat pula menjadi tempat untuk menggali informasi sebanyak mungkin terkait dengan hunian. Namun, satu aspek utama yang layak menjadi perhatian yakni memilih layanan perbankan yang tepat untuk mewujudkan hunian impian.