Bisnis.com, JAKARTA – Wilayah Tangerang, Provinsi Banten, sangat diminati para pencari rumah. Keberadaan jalan tol Jakarta–Merak sangat berdampak pada pengembangan kota.
Kawasan Tangerang Raya, Banten, yang puluhan tahun lalu tertutup dari pengembangan kota, saat ini menjadi kawasan penyangga Ibu Kota Jakarta paling favorit.
Saat ini terdapat empat kota baru yang dikembangkan di kawasan Tangerang Raya ini, mulai dari Alam Sutera seluas 800 hektare, BSD City 6.000 ha, Gading Serpong 1.200 ha, dan Lippo Village seluas 3.000 ha.
Mayoritas perumahan dikembangkan cukup rapi dan eksklusif. Lingkungan Tangerang Raya juga sudah ramai dan fasilitasnya komplit. Fasilitas umum seperti sekolah, kampus, rumah sakit, perbankan, pusat perbelanjaan dan lain sebagainya ada dan mudah ditemukan.
Infrastruktur di kawasan juga terus dikembangkan. Akses dan mobilitas orang kemana-mana cukup mudah berkat saking banyaknya gerbang tol dan dekat sejumlah stasiun kereta api menuju Jakarta (Serpong-Tanah Abang). Kawasan juga persis beririsan dengan Kota Tangerang Selatan yang wilayahnya sudah hidup dan sesak penghuni.
Jangan heran banyak yang 'kesengsem' dengan kawasan Tangerang Raya khususnya Serpong ini. Setelah Serpong berkembang pesat dengan penawaran properti-properti premium, kini pengembangan kawasan bergerak ke barat Tangerang Raya menyusul harga lahan di Serpong yang semakin tinggi.
Koridor Bitung-Balaraja di Kabupaten Tangerang menjadi salah satu kantong pengembangan hunian baru berpotensi maju karena secara lokasi paling dekat dengan wilayah bagian barat Serpong.
Melebar ke Lahan Lebih Murah
Head of Research Jones Lang LaSalle (JLL) Yunus Karim mengatakan kian tingginya harga tanah di Serpong dan kawasan sekitarnya mendorong pengembangan perumahan melebar ke kawasan-kawasan yang harga tanahnya lebih murah.
Pengembangan permukiman baru berskala besar di Tangerang dan sekitarnya akan mengikuti koridor lintasan utama jalan tol Jakarta-Merak.
"Lokasinya juga tidak akan jauh dari township di sekitarnya yang sudah dulu berkembang dan telah dilengkapi berbagai sarana dan fasilitas yang dibutuhkan masyarakat," ujarnya kepada Bisnis pada, Senin (14/6/2021).
Menurutnya, Bitung-Balaraja yang diapit kota mandiri (township) Gading Serpong dan Lippo Village serta memiliki akses langsung ke gerbang tol Jakarta-Merak tentu sangat diuntungkan.
Menuju Gading Serpong dan Lippo Karawaci sekitar 20-25 menit perjalanan melalui Jalan Legok-Karawaci atau Jalan Raya Curug.
Dengan akses yang sudah jadi tersebut menjadi wajar apabila kemudian sejumlah developer memberanikan diri untuk membuka proyek baru meskipun semakin jaraknya semakin jauh dari Jakarta.
“Kabupaten Tangerang memiliki economic based dari kawasan industri dan pergudangan sehingga sangat potensial dikembangkan proyek properti. Adanya jalan tol Jakarta-Merak yang tersambung Bandara Internasional Soekarno-Hatta di Cengkareng juga memberikan kontribusi positif terhadap perkembangan kawasan industri dan permukiman di wilayah Kabupaten Tangerang sebagai satelit Kota Jakarta. Kalau bicara Bitung sampai Balaraja kuncinya ada di jalan tol,” tutur Yunus.
Paling Mampu Bertahan
Dia menuturkan rumah tapak masih menjadi subsektor real estat paling kuat dan mampu bertahan selama pandemi Covid-19. Rumah-rumah tapak ukuran kompak dinilai dapat menjadi pilihan para pekeja industri di sekitarnya dan karyawan di Tangerang, selain membidik para pekerja di Jakarta.
Meski cukup jauh dari Jakarta, akses dan transportasinya mudah dengan jalan Tol Jakarta–Merak. "Pengembang bukan tidak melihat potensi Kabupaten Tangerang, justru mereka sudah sejak lama aktif menangkap pasar tersebut. Rata-rata pengembang besar sudah mengantongi landbank di barat bahkan area paling barat Jakarta sekalipun," ucapnya.
Pada 2020 JLL mencatat terdapat 16.000 unit rumah tapak yang diluncurkan oleh sejumlah pengembang.
"Semester satu 2020 kami lihat hanya ada 4.000 unit, tetapi pada semester dia kami lihat ada lonjakan sebesar 11.000 unit. Tangerang dan sekitarnya menjadi area favorit konsumen, disusul Bekasi dan Bogor (Jawa Barat). Ini memecahkan rekor peluncuran peoduk rumah tapak terbanyak sejak 2017," terangnya.
Adapun harga propertinya jauh berbeda bila bergerak lagi ke barat di kawasan Bitung-Cikupa dan Balaraja di Kabupaten Tangerang.
Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia Lini Djafar menuturkan harga tanah di kawasan ini baru mencapai Rp6 juta per meter persegi (m2) atau sepertiga dari harga Serpong. Padahal jarak Serpong (Jalan Raya Serpong) menuju gerbang Tol Bitung di KM 26 melalui jalan tol Jakarta-Merak hanya sekitar 10–15 menit.
“Dengan harga yang tidak terlalu tinggi itu pengembang masih dapat mengembangkan rumah satu lantai seharga Rp500 juta hingga Rp600 juta di Legok arah Bitung dan Cikupa,” paparnya.
Tangerang Selatan, Banten, adalah kawasan di luar Jakarta (Debotebek) yang harga tanahnya paling mahal. Di beberapa kota baru di Serpong, Tangsel, harga tanahnya berkisar Rp16 juta hingga Rp20 juta per meter persegi. Contohnya di BSD City, dalam satu tahun harga tanahnya naik hampir 50%-100%.
“Dari pengamatan terakhir di semester dua 2020, estimasi rata-rata harga tanah di Tangerang Selatan adalah Rp16,2 juta per meter persegi,” ucapnya.
Kenaikan harga lahan di kawasan Tangerang Selatan mulai dari koridor Pondok Aren-Pondok Jagung-Serpong menjadi lumrah karena kawasannya sudah ramai dan hidup.
Mudahnya akses menuju Jakarta terutama wilayah Jakarta Selatan yang menjadi kiblat lifestyle warga Ibu Kota sekaligus pusat bisnis dan perkantoran berada, membuat Tangerang Selatan diburu banyak pencari rumah tinggal.
“Selain akses, populasi dan fasilitas yang sudah ramai, penataan kawasan yang baik oleh para developer juga merefleksikan harga propertinya. Maka, cukup wajar jika harganya lebih tinggi dibandingkan area barat Jakarta lain, seperti Kabupaten Tangerang misalnya,” kata Lini.
Sejumlah kota baru di Tangerang Selatan dan Kota Tangerang menjadi fenomenal township di Indonesia lantaran banyak akses. Jalan tol terus ditambah dan diperpanjang. Konektivitas antarkawasan juga luar biasa mudah.
Namun, dampaknya adalah persediaan lahan di area perimeter ibukota semakin menipis dan semakin mahal.
"Lahan kosong dengan area luas biasanya sudah dimiliki oleh developer sekitar sebagai landbank mereka, sehingga pengembangan semakin terdorong ke arah barat lepas Serpong menuju Kabupaten Tangerang,” ujarnya.
Secara lokasi Kabupaten Tangerang saat ini memiliki akses yang cukup baik menuju Jakarta melalui jalan Tol Jakarta-Merak dan kedekatan terhadap Bandara Internasional Soekarno-Hatta yang menjadi bandara utama di Indonesia.
Prospek akses ke depannya, lanjut Lini, juga masih baik dengan adanya konstruksi Tol Serpong-Balaraja, rencana MRT Barat-Timur dan rencana Tol Balaraja–Bandara Soekarno-Hatta.
“Saat ini, infrastruktur jalan tol yang mulai direalisasikan pengembangannya adalah ruas Tol Serpong-Balaraja, di mana sebagian dari fase pertamanya (Serpong-Legok) ditargetkan pemerintah dapat beroperasi di tahun ini. Untuk fase selanjutnya, akan selesai pada 2024 mendatang. Beberapa estate besar juga mulai memperluas pembangunan ke arah selatan kawasannya, mendekati koridor tol tersebut,” tuturnya.
Kabupaten Tangerang menjadi semakin dinamis disebabkan rencana aksesibilitas jalan tol Serpong-Balaraja-Bandara. Jalan tol Serpong-Balaraja sendiri akan menyambungkan jalan tol Bintaro-Serpong yang juga akan menghubungkan Kota Tangerang Selatan dengan Kabupaten Tangerang.
Dengan meningkatnya konektivitas, kawasan industri yang terkonsentrasi di Tangerang hingga Cikupa dan Cilegon dapat terlayani kebutuhan logistiknya.
"Jika industrinya berkembang pesat, maka permintaan hunian akan turut serta naik. Pembangunan jalan Tol Serpong-Balaraja akan membuat Kabupaten Tangerang diuntungkan karena semakin berkembang dan mudah dijangkau sehingga akan menjadi sasaran kantong hunianbaru yang menjanjikan," ujarnya
Dalam pengembangannya, Tol Serpong-Balaraja akan dibangun tiga tahapan. Tahap 1 ruas Serpong-Legok (11,3 km), tahap II menghubungkan Legok-Tigaraksa Selatan (10,7 km) dan tahap III ruas Tigaraksa Selatan-Balaraja.
Bitung-Cikupa menjadi kawasan yang lokasinya paling nempel dengan beberapa kota baru di Serpong yaitu BSD City, Gading Serpong dan Lippo Karawaci, sehingga diprediksi menjadi magnet baru bagi masyarakat dalam mencari hunian.
"Jalan tol baru itu jika semuanya sudah tersambung sayaoptimis akan menambah nilai properti di sisi barat Jakarta, salah satunya Bitung bahkan Maja hingga Lebak," katanya.
Menurutnya, pasar end-user dengan segmen yang lebih rendah yaitu pembeli pertama menengah dan menengah ke bawah, disebut bakal menjadi demand yang cukup penting di area barat Tangerang.
Rumah tapak dengan dua-tiga kamar tidur seharga di bawah Rp1 miliar masih menjadi primadona di kawasan ini untuk saat ini.
Menurutnya, secara affordability harga properti di Kabupaten Tangerang masih lebih terjangkau dibandingkan daerah lainnya yang lebih dekat dengan Jakarta.
| Baca Juga : Pandemi Selesai, Harga Properti Naik Luar Biasa |
|---|
Secara kawasan, Kabupaten Tangerang juga memiliki populasi yang sudah cukup ramai, terlebih keberadaan fasilitas umum seperti area komersial, sekolah dan rumah sakit yang memadai dan banyak ditemukan di area ini.
Pada pertengahan tahun lalu estimasi rata-rata harga tanah di Kabupaten Tangerang adalah Rp12,4 juta per meter persegi. Perinciannya, koridor Kelapa Dua-Gading Serpong Rp15,6 juta per meter persegi, Cikupa-Sindang Jaya Rp6,8 juta per meter persegi. Kawasan Kosambi lebih tinggi lagi berkisar mulai Rp19,5 juta per meter persegi.
Optimisme sebagian besar developer membuka lahan baru untuk dijadikan pemukiman di Kabupaten Tangerang yang menghampar seluas 959,6 kilometer persegi ini karena dianggap memiliki prospek kawasan yang baik.
Populasi kawasan masih meningkat dengan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) yang selalu mengalami pertumbuhan positif setiap tahunnya di masa sebelum pandemi yaitu mencapai Rp37,12 juta pada 2019, menunjukkan daya beli masyarakat yang meningkat.
“Bertumbuhnya penduduk dan daya beli, juga keberadaan kawasan industri di sekitar, permintaan untuk peoduk residensial masih prospektif di masa depan, baik dari pekerja kawasan industri, pekerja lokal di sektor lainnya, maupun pekerja dari Jakarta,” ujar Lini.
Pihaknya mencatat rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar lebih banyak ditemukan pada bagian tengah hingga barat Tangerang Raya. Pada akhir semester dua tahun 2020, terdapat sekitar 1.300 unit rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar yang diluncurkan dari estate yang dipantau.
"Beberapa dari klaster tersebut juga dapat mencatat performa penjualan yang baik dengan produk yang mampu terjual habis dalam waktu satu bulan saja,” tutur Lini.
Menurutnya, tren segmen rumah tipe dua kamar tidur dengan kisaran harga Rp600 juta hingga Rp1,3 miliar per unit akan berlanjut pada tahun ini.
“Sepertinya tren pasar di segmen tersebut masih akan berlanjut sepanjang 2021. Tinggal developernya yang harus jeli dalam mengonsep permukimannya,” ujarnya.
CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda berpendapat apabila terdapat infrastruktur jalan tol maka secara alamiah harga tanah akan naik.
"Masuk tol atau dibangun tol harga naik 2-3 kali lipat. Radius 2 kilometer hingga 3 kilometer dari simpul jalan tol harga akan naik," kata Ali.
