OPINI : Penurunan Suku Bunga Jadi Katalisator Pertumbuhan KPR

Bisnis.com, JAKARTA - Bank sentral AS (The Fed) memberi sinyal kuat untuk me­­­nurunkan suku bunga acuan (The Fed Fund Rate/FFR) pada September 2024.

Inflasi AS terus turun dari 3,3% per Mei 2024 menjadi 3% per Juni dan 2,9% per Juli 2024 mendekati target inflasi 2%.

Penurunan suku bunga acuan akan menjadi katalisator bagi pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR). Apa saja faktor kunci keberhasilan (key success factors) yang patut dipenuhi?

Statistik Ekonomi dan Keu­angan Indonesia yang diterbitkan Bank Indonesia pada 16 Juli 2024 menunjukkan kredit properti tumbuh 8,32% (YoY) dari Rp1.231,68 triliun per Mei 2023 menjadi Rp1.334,13 triliun per Mei 2024.

Kredit konstruksi menipis 1,14% dari Rp393,02 triliun menjadi Rp388,55 triliun (29,12% dari total kredit). Kre­­­dit real estat tumbuh lebih subur 10,05% dari Rp202,78 triliun menjadi Rp223,16 triliun (16,73%).

Meski KPR dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tumbuh 13,61% dari Rp635,88 triliun menjadi Rp722,41 triliun, tetapi me­­mi­­­liki pangsa pasar terbesar 54,15%.

Inilah faktor kunci keberhasilan yang wajib dipenuhi agar penurunan suku bunga acuan menjadi katalisator pertumbuhan KPR.

Pertama, penurunan FFR adalah kesempatan emas bagi BI untuk menurunkan suku bunga acuan (BI Rate) dari saat ini 6,25% menjadi 6%. Kemudian penurunan suku bunga acuan BI bisa mendorong penipisan suku bunga kredit perbankan. Hal itu diawali dengan penurunan suku bunga deposito lantaran biaya dana (cost of fund) menipis.

Namun, transmisi penurun­­­an suku bunga acuan BI menjadi penipisan suku bunga kredit itu membutuhkan waktu sekitar 3 bulan, karena bank harus mempertimbangkan kembali manajemen aset dan kewajiban (assets and liabilities management/ALM).

Kedua, bagaimana likuiditas perbankan? Rasio alat likuid/non-core deposit (AL/NCD) turun dari 114,58% per Mei 2024 menjadi 112,33% per Juni 2024. Walau turun, tetapi rasio itu masih jauh di atas ambang batas 50%.

Rasio likuiditas lainnya: alat likuid/DPK (AL/DPK) pun turun dari 25,78% per Mei 2024 menjadi 25,37% per Juni 2024 yang juga masih jauh di atas ambang batas 10%. Intinya, likuiditas bank umum berlimpah ruah.

Artinya, tidak akan terjadi kenaikan suku bunga kredit secara signifikan. Menengok Statistik Perbankan Indonesia yang terbit 21 Agustus 2024 menunjukkan suku bunga rata-rata kredit modal kerja justru turun dari 8,85% per April 2024 (ketika suku bu­­­nga acuan BI naik dari 6% menjadi 6,25%) menjadi 8,82% per Juni 2024.

Sebaliknya, suku bunga rata-rata kredit investasi naik tipis dari 8,85% menjadi 8,86%. Tetapi, suku bunga rata-rata kredit konsumsi tetap tak berubah 10,12%. Jangan lupa bahwa KPR termasuk kredit konsumsi.

Ketiga, suku bunga KPR diprediksi akan melandai terlebih manakala suku bunga acuan menipis. Sejatinya, KPR dengan suku bunga te­­­tap (fixed rates) boleh dikatakan lebih manis daripada KPR dengan suku bunga mengambang

(floating rates).

Sudah barang tentu, suku bunga mengambang akan mengikuti perubahan suku bu­­­nga acuan BI (naik atau turun). Lazimnya, bank sigap me­­­naikkan suku bunga KPR segera setelah suku bunga acuan naik. Sebaliknya, bank sering lambat menurunkan suku bunga KPR saat suku bunga acuan turun.

Bila Anda mengalaminya, segeralah mengajukan permintaan penurunan suku bunga KPR kepada kantor pusat bank itu. Bank akan segera menanggapinya.

Keempat, boleh dikatakan KPR bank syariah akan lebih gurih. Karena bank syariah mengenakan bagi hasil di de­­pan sehingga suku bunga KPR bank syariah menjadi suku bunga tetap. Inilah keunggulan KPR bank syariah dalam era suku bunga tinggi.

Kelima, semestinya KPR fa­­­silitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang dikelola Badan Pengelola Ta­­­bungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) menjadi pilar penting dalam menyuburkan KPR. KPR FLPP menawarkan suku bunga tetap 5% dengan tenor 20 tahun, uang muka mencapai 1% dan bebas pa­­­jak pertambahan nilai (PPN) 11%.

Tapera adalah penyimpan­­­an peserta dalam jangka waktu tertentu untuk pembiayaan perumahan atau dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah kepesertaan berakhir. Simpanan 3% dari gaji yang meliputi 0,5% dan 2,5% ma­­­sing-masing ditanggung pemberi kerja dan pekerja. Pekerja mandiri menanggung 3% dari upah minimum.

Sayangnya, Peraturan Pe­­­me­­­rintah (PP) No. 21/2024 tentang Perubahan atas Per­­­aturan Pemerintah No. 25/2020 tentang Tapera terbit dengan timing yang tidak te­­­pat. Akhirnya, PP itu justru melahirkan resistensi baik dari pekerja maupun pengusaha yang tergabung dalam Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo).

Potensi risikonya, stok ru­­­mah bersubsidi dengan target 166.000 yang lalu direvisi menjadi 200.000 unit rumah pada 2024 tak akan terserap habis. Ujungnya, kekurangan (backlog) 9,9 juta unit ru­­­mah pada 2023 pun bisa jalan di tempat mengingat kebutuhan rumah naik terus sekitar 800.000 unit rumah per tahun.

Keenam, untuk itu, BP Ta­­­­pera wajib kerja keras untuk meningkatkan kepercayaan pekerja dan Apindo dengan mengadakan sosialisasi tentang pentingnya Tapera. Prog­­­ram Sejuta Rumah pun harus digenjot yang saat ini baru mencapai 617.622 unit (59,23%) per Juli 2024.

Ketujuh, ingat pertumbuhan sektor properti mampu menggairahkan 174 subsektor bisnis lainnya.

Nah, ketika faktor kunci keberhasilan demikian telah terpenuhi, maka KPR bakal tumbuh lebih subur.