Bisnis.com, JAKARTA – Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat tengah mengkaji rencana pembangunan rumah susun (rusun) subsidi di perkotaan.
Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Herry Trisaputra Zuna mengajak para pengembang untuk membangun rusun subsidi. Hal ini dilakukan sebagai upaya untuk agar hunian bersubsidi berada tak terlalu jauh dari pusat kota. Selain itu, juga sebagai solusi atas permasalahan keterbatasan lahan di perkotaan.
Terlebih, saat ini angka backlog mencapai 12,75 juta unit, sedangkan terdapat 23 juta unit rumah tak layak huni. Setiap tahunnya, rumah subsidi yang dibangun hanya mampu mencapai 200.000 unit saja. Masalah lain adalah pelayanan pembiayaan dimana dari 1,7 juta unit subsidi yang disalurkan per Juni 2022 hanya sekitar 9.000 unit berupa rusun.
“Kolaborasi membangun rumah rakyat kita wujudkan sesuai dengan karakteristik lokasi pengembangan. Apalagi urbanisasi di perkotaan terutama Jakarta demikian sehingga membangun rumah vertikal di DKI Jakarta adalah salah satu solusi,” ujarnya, Rabu (22/6/2022).
Sementara di luar DKI Jakarta, para pengembang bisa membangun rumah vertikal bertingkat rendah atau low rise vertical (LRV) housings. Pemerintah pun juga tengah mengkaji agar bebas PPN dapat dikenakan pada rusun subsidi yang harganya lebih dari Rp300 juta. Selama ini, harga rumah subsidi bebas PPN berada di bawah Rp250 juta.
“Harga subsidi kami perbaiki terutama besaran rumah yang kena bebas pajak khususnya rumah vertikal. Karena kalau batasan harga rumah yang kena pajak Rp250 juta saat ini, maka rusun yang harganya Rp300 juta tidak bisa kena bebas pajak sehingga ini kami tengah kaji dan dilakukan harmonisasi PP (Peraturan Pemerintah). On the track kami dorong biar cepat,” katanya.
Adanya pembebasan PPN atas rumah subsidi ini tentu memberi angin segar bagi masyarakat yang kesulitan memiliki rumah. Namun, pemerintah menetapkan syarat bagi MBR yang tertarik membeli rusun subsidi bebas PPN pajak, yakni rumah pertama dan kepemilikan rumah ini tidak boleh dialihkan kepada siapa pun selama maksimal 5 tahun.
Selain berupaya untuk meningkatkan besaran harga rumah yang bebas pajak, pemerintah juga tengah mengkaji skema agar masyarakat mudah memiliki rumah. Skema itu salah satunya yakni rent to own (RTO) homes.
RTO merupakan skema sewa beli rumah yang dikemas dalam perjanjian khusus yang memungkinkan konsumen dapat membeli rumah setelah beberapa tahun menyewanya.
“Jadi bisa juga tenornya ditambah dibagi 20 tahun, atau dibagi 30 tahun. Bisa juga pembayarannya bertahap karena kemampuan membayar orang pun makin bertambah,” ucapnya.
Menurut Herry, skema RTO ini dapat menjangkau masyarakat yang ingin memiliki hunian subsidi di rumah kota. Dia menerangkan selama ini rumah subsidi seharga RP160 juta dengan skema pembiayaan KPR FLPP memiliki tenor 20 tahun.
Skema KPR FLPP akan sulit diterapkan bagi rusun subsidi yang harganya Rp300 juta dan tidak dapat menjangkau desil atau penghasilan yang di bawah Rp8 juta. Oleh karena itu, pemerintah terus mengkaji sehingga cicilan bisa terjangkau bagi MBR.
Skema selain RTO, yang tengah dikaji agar masyarakat bisa memiliki rumah yakni dengan cara bisa menyewa terlebih dahulu baru pindah ke rumah vertikal subsidi yang telah dicicil. Pembahasan skema kepemilikan hunian subsidi ini terus dikaji komprehensif oleh sejumlah pihak.
PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk pun tengah mengajukan skema pembiayaan RTO untuk dibahas bersama Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Di sisi suplai, untuk membangun rusun subsidi ini, pemerintah akan menggunakan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dan Kerjasama Pemerintah Daerah dan Badan Usaha (KPDBU).
Untuk skema KPDBU ini dapat dilakukan dengan memanfaatkan lahan milik pemerintah daerah untuk dibangun rusun subsidi. Hal ini dapat menekan harga unit rumah subsidi tersebut karena tidak termasuk biaya lahan sehingga lebih murah dan terjangkau.
“Pengembang sekarang harus hijrah, berpindah dari bangun landed house subsidi ke vertikal, karena kalau landed ini semakin jauh lokasinya. Pembangunan hunian subsidi ini kerjasama dengan pemda masing-masing. Pemda pun bisa memberikan insentif juga untuk hunian vertikal subsidi ini seperti apa. Ini memang harus ada kolaborasi kuat antar sejumlah pihak,” tuturnya.
Dalam kesempatan yang sama, Ketua DPP Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himppera) Endang Kawidjaya berpendapat untuk dapat menarik minat pengembang membangun rusun subsidi ini harus dibuat terlebih dahulu skema untuk memudahkan pengembang membangun dan MBR dapat memiliki rusun subsidi.
“Kami memang akan masuk hunian low rises subsidi ini vertikal. Memang ini butuh masif edukasi masyarakat untuk bisa tinggal di hunian vertikal karena budaya selama ini tinggal di landed. Ini bisa trial dulu, tinggal sewa lalu kalau sudah lulus baru bisa beli unit itu,” katanya.
Ketua DPD Himperra DKI Jakarta Aviv Mustaghfirin menuturkan ajakan pemerintah untuk bersama membangun rusun subsidi sangat relevan dengan kondisi DKI Jakarta.
Terlebih harga lahan di DKI Jakarta sudah sangat selangit yakni lebih dari Rp4 juta per meter persegi. Untuk menyiasati tingginya harga lahan, pemerintah diharapkan dapat memberikan insentif dalam pengadaan lahan.
Aviv juga berharap pembangunan rusun subsidi LRV ini dapat memiliki ketinggian 10 lantai. Sebab, apabila hanya diperbolehkan membangun rusun subsidi hanya 5 lantai diyakini akan memakan biaya yang besar sehingga berdampak pada harga jual kepada MBR.
“Apabila rusun subsidi ini memiliki ketinggian 10 lantai maka harga per unit dapat sekitar Rp200 juta hingga Rp300 juta. Namun apabila hanya diperbolehkan membangun 5 lantai, maka harga per unitnya bisa mencapai sekitar Rp400 jutaan yang tentu akan sulit diakses oleh MBR,” tuturnya.
