Bisnis.com, JAKARTA -- Investasi hunian di kota penyangga semakin banyak dijadikan pilihan sebagai lahan bisnis bagi para investor. Terutama Kota Bogor dan wilayah Sentul yang memiliki kekayaan alam serta memiliki kawasan luas.
Wilayah Sentul dan Bogor Kota merupakan cakupan wilayah yang potensial sebagai kawasan tinggal. Senior Manager Leads property Martin Samuel Hutapea menuturkan berdasarkan survey Leads property, diperkirakan pertumbuhan harga apartemen wilayah tersebut akan naik mencapai 10 hingga 11 persen atau sekitar Rp23,0 juta/ m2 pada 2021.
“Kenaikan harga apartemen secara signifikan ini terjadi berkaitan dengan terbangunnya Light Rapid Transit (LRT) di Sentul dan Bogor Kota yang ditargetkan beroperasi dalam waktu dua tahun ke depan. Nantinya harga rata-rata apartemen diprediksi akan mencapai angka Rp20,5 juta/ m2 di tahun 2020 dan Rp23,0 juta/ m2 pada 2021,” tutur Martin kepada Bisnis, Minggu (21/4/2019).
Adapun harga apartemen di kuartal I/2019 ini mencapai sekitar Rp17,3 juta/m2. Harga tersebut tumbuh sekitar 3% meskipun tidak tumbuh secara signifikan dari tahun lalu.
Sementara pada tahun lalu, harga pasar apartemen secara keseluruhan mencapai Rp16,8 juta/m2. Di akhir 2019 ini, lanjutnya, harga apartemen diperkirakan mencapai Rp18,5 juta/m2 atau tumbuh sekitar 9,8% secara tahunan.
Hingga saat ini, jumlah apartemen yang telah beroperasi di kawasan Sentul dan Kota Bogor masih relatif terbatas. Hingga kuartal 1/2019, Setidaknya terdapat sekitar 10,700 unit pasokan kumulatif apartemen.
Dari besaran pasokan tersebut, baru sekitar 25 persen unit yang telah beroperasi, sedangkan sisanya masih dalam tahap pengembangan. Jumlah ini masih sangat sedikit dibandingkan dengan kawasan Depok, Tangerang, Bekasi (Detabek) dan lainnya. Masing-masing daerah administrasi berbasis kota (bukan kabupaten), tersebut telah memiliki setidaknya lebih dari 20,000 unit apartemen.
Martin menuturkan, bahwa tingkat permintaan kumulatif di kuartal I/2019 di wilayah Sentul dan Kota Bogor mencapai 5,900 unit. Sehingga tingkat penjualan apartemen dalam wilayah tersebut tumbuh mencapai kisaran 54,5 persen. Angka tingkat penjualan ini 1,4 point lebih tinggi dibandingkan tingkat penjualan di akhir 2018 lalu yang hanya mencapai 53,1 persen.
“Kami memprediksi hingga akhir tahun ini, tingkat penjualan di kedua wilayah mencapai kisaran 65 persen. Diprediksikan hingga akhir tahun tidak ada launching/pengembangan apartemen baru karena pasar apartemen di kedua wilayah ini masih berusaha menyerap banyaknya pasokan apartemen yang masih belum terjual hingga saat ini,” ujarnya.
Selain itu, Martin menyebutkan alasan mengapa wilayah Sentul dan Bogor memiliki potensi tinggi sebagai wilayah tinggal.
Dibandingkan kawasan Bodetabek lainnya, kedua wilayah ini memiliki kepadatan penduduk yang masih rendah. Martin menuturkan, wilayah Sentul masih berpotensi untuk dikembangkan sebagai wilayah hunian rumah tapak, namun untuk Bogor sudah memerlukan hunian vertikal.
“Wilayah Sentul masih merupakan kawasan yang tidak begitu padat penduduknya, yaitu di kisaran 2,000-4,000 jiwa/km2. Lain halnya dengan kepadatan penduduk Kota Bogor yang sudah mencapai kisaran 9,400 jiwa/km2 . Dalam hal ini, Kota Bogor memerlukan apartemen untuk ditinggali,” ujarnya.
Terkait fasilitas, lanjutnya, Bogor cukup memiliki banyak fasilitas pendukung kebutuhan hidup, seperti kegiatan bisnis komersial (kantor) serta pusat-pusat perbelanjaan dan rekreasi. Sedangkan wilayah Sentul, masih minim keberadaan bisnis komersial (kantor) dan pusat-pusat perbelanjaan.
Hal ini bisa menjadi salah satu peluang untuk para investor yang ingin menciptakan berbagai kawasan perkantoran di sekitar Sentul. Namun, Martin melanjutkan, bahwa sebagian besar pembeli unit apartemen di kedua wilayah ini masih didorong oleh motif investasi karena masih banyak pilihan rumah tapak untuk ditinggali di sekitar Kota Bogor dan wilayah Sentul, misalnya di Bogor Kabupaten.
Adapun Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto memproyeksikan bahwa pertumbuhan apartemen di Bogor, dan sekitarnya makin meningkat hingga 2020. Ferry menuturkan hal ini terjadi karena lokasi yang strategis serta pembangunan akses transportasi yang semakin mudah.
“Residensial di daerah Selatan Jakarta ini sudah menjadi daya tarik karena perkembangan daerah serta infrastrukturnya yang semakin baik,” tuturnya pada Bisnis Minggu lalu.
Selain infrastruktur jalan tol Jagorawi, kini juga dibangun Bogor Outer Ring Road yang sudah mencapai tahap III A. Ruas tol Simpang Yasmin—Semplak sepanjang 2,85 kilometer ditargetkan selesai pada Desember 2019.
Rencana pembangunan Bogor Inner Ring Road, jalan poros Poros Tengah Timur (jalur Puncak Dua), dan kereta ringan (light rail transit) yang akan menghubungkan Bogor dengan Jakarta melewati Sentul kian menambah kepercayaan diri para pengembang.
Selain itu, kata Ferry, wilayah yang berada di ketinggian 200 meter—500 meter di atas permukaan laut ini memiliki pemandangan serta udara yang sejuk. Sebagai kawasan tinggal, kekayaan alam dan udara bersih ini menjadi daya tarik yang potensial untuk konsumen.
Selain itu, katanya, harga apartemen di Bogor dan sekitarnya paling rendah dibandingkan dengan daerah Jakarta, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jadetabek). Tiap unit memiliki rata-rata harga dari Rp15 juta per meter persegi hingga Rp20 juta per meter persegi. Meskipun demikian, harga tersebut akan semakin tinggi sesuai keinginan pasar.
Ferry menuturkan hingga saat ini suplai total unit yang berada di Bogor dan sekitarnya serta Depok telah mencapai 31.777 unit. Adapun, sejak 2015 suplai unit secara kumulatif telah mencapai 6.642 unit, pada 2017 mencapai 11.302 unit, serta pada 2018 sebanyak 20.692 unit.
Hal ini menunjukkan pertumbuhan apartemen tiap tahun yang makin tinggi di daerah tersebut, mencapai 60%. Adapun, proyeksi pertumbuhan unit pada 2020 bisa mencapai 37.650 unit.
