Bisnis.com, JAKARTA—Prospek bisnis properti sektor kondominium hotel atau kondotel secara umum diperkirakan belum akan berkembang signifikan dalam waktu dekat, menimbang penerimaan pasar yang masih terbatas serta kondisi ekonomi secara umum yang belum sepenuhnya pulih.
Vice President Coldwell Banker Commercial Indonesia Dani Indra Bhatara mengatakan, belum semua wilayah Indonesia siap untuk investasi properti kondotel. Meskipun di suatu daerah industri hotel sudah cukup berkembang, tidak berarti otomatis bisnis kondotel akan turut menjanjikan.
Menurutnya, di antara sektor properti lainnya, sektor ini relatif menjadi yang paling akhir akan membaik di saat kondisi perekonomian mulai pulih. Alhasil, meskipun kini indikasi pemulihan ekonomi mulai terasa, ekspansi bisnis kondotel masih akan terbatas.
“Seseorang jika ingin berinvestasi tentu akan melihat yang familiar dan populer terlebih dahulu seperti rumah atau apartemen. Dia bisa ukur kenaikan harganya atau minimal dari sewa, sedangkan kondotel itu ada pihak lain yang kelola, investor tidak punya kendali terlalu tinggi terhadap unit mereka,” katanya melalui sambungan telepon, dikutip Kamis (25/8/2016).
Bisnis kondotel mensyaratkan permintaan yang stabil dari dua sektor utama penopang bisnis perhotelan sekaligus, yakni aktivitas meeting, incentive, converence and exhibition (MICE) dan turisme.
Bila hanya salah satu sektor yang kuat akan menjadi kurang ideal untuk bisnis kondotel. Kota yang paling siap untuk bisnis tersebut sejauh ini adalah Bali dan Yogyakarta.
Meski begitu, secara umum kondisi industri perhotelan saat ini pun tengah lesu. Walau okupansi hotel masih terjaga, tetapi perang harga yang terjadi akibat pelemahan ekonomi dan kelebihan pasokan di lapangan masih berlangsung sehingga menggerus potensi keuntungan.
Hal ini tentu menyebabkan perhitungan investor kondotel terhadap potensi pertumbuhan imbal hasil tiap tahun menjadi meleset. Alhasil, minat mereka untuk terus berinvestasi terhadap proyek-proyek baru di sektor ini menjadi kian terbatas.
“Sejauh ini kita melihat kondotel belum terlalu menunjukkan kinerja yang baik. Investor tetap ada yang mau masuk karena biasanya dalam beberapa tahun pihak developer masih memberi jaminan return yang fix sehingga sejauh ini masih ada yang jalan. Namun, setelah periode itu selesai benar-benar tergantung pasar,” katanya.
Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan, bisnis kondotel umumnya menyasar pasar penyewa dari tamu yang tinggal untuk jangka waktu yang relatif lama. Harga yang ditawarkan pun relatif lebih murah dibandingkan kamar hotel serta memiliki tipe lebih luas layaknya apartemen.
Karakteristik ini sejatinya menyiratkan terbatasnya pangsa pasar kondotel. Umumnya, kalangan penyewa berasal dari ekspatriat yang bekerja untuk waktu cukup lama atau wisatawan yang memiliki rencana wisata cukup lama.
“Sekarang pasarnya masih tidak terlalu banyak karena kondotel itu harus dioperasikan oleh operator hotel profesional dan mengharapkan dari peningkatan jumlah ekspatriat [yang sekarang makin terbatas],” katanya.
Kalangan pengembang umumnya membangun kondotel sebagai strategi untuk menarik minat investor yang memang berniat membeli properti untuk berinvestasi. Adanya operator hotel ternama yang mengelola unit-unit apartemen mereka memberi harapan adanya pengelolaan yang profesional dan lebih menjamin adanya imbal hasil.
Kepala Divisi Marketing dan Promosi PT Bakrie Swasakti Utama Hermon Simanjuntak mengatakan, perusahaannya masih cukup aktif menyasar bisnis kondotel melalui sejumlah proyek pengembangan.
Secara umum, dirinya masih meyakini bisnis penyewaan kondotel masih menjanjikan di masa depan seiring peningkatan jumlah wisatawan saat ini. Dirinya mencontohkan, di Yogyakarta realisasi pertumbuhan arus wisatawan bahkan 30% hingga 40% lebih tinggi dibandingkan target pemerintah daerah setempat.
“Artinya, jika itu ada peningkatan, otomatis tinggkat kebutuhan terhadap hunian itu akan makin tinggi. Di Jogja, kita ada kondotel Awana itu okupansinya rata-rata di atas 90%,” katanya.
Awal tahun depan, mereka siap mengoperasikan satu kondotel lagi yakni Ocea Condotel di kawasan bisnis Rasuna Episentrum, Kuningan, Jakarta Selatan. Proyek ini menambah portofolio kondotel BSU di Jakarta menjadi tiga proyek.
Menurutnya, masih akan banyak investor yang berminat membeli kondotel, terbukti dari realisasi penjualan proyek tersebut yang tersisa 32 unit dari total 432 unit sejak dipasarkan 2012 lalu. Karakter pembeli umumnya adalah investor yang tidak ingin sibuk dengan urusan pencarian penyewa, promosi dan perawatan, tetapi ingin menerima imbal hasil yang layak.
