Kondominium hotel atau kerap disingkat kondotel merupakan primadona baru bagi para investor di sektor properti. Bukan hal yang aneh jika produknya terus bermunculan di berbagai daerah seperti jerawat pada masa remaja.
Sebagai gambaran, lembaga riset properti Jones Lang Lasalle Indonesia mencatat di Jakarta dan sekitarnya saja, terdapat kurang lebih 4.000 unit kondotel
yang telah berdiri. Jumlah tersebut akan bertambah sekitar 1.800 unit lagi hingga 2015.
Bali, yang dikenal sebagai tujuan wisata internasional, berdasarkan riset Knight Frank Indonesia, hingga tahun lalu memiliki 2.713 unit kondotel dari 21 proyek, dan siap bertambah 1.700 unit lagi pada 2013.
Konsep kondotel ini juga mulai muncul di kota-kota lain seperti Yogyakarta, Surabaya, hingga kota kecil seperti Malang, Jawa Timur. Kondotel mengusung konsep bagi hasil antara pembeli atau investor dengan pihak pengembang maupun operator.
Pengembang biasanya telah bersepakat dengan salah satu jaringan operator hotel sebelum unit-unit kondotel itu dipasarkan. Para pengembang kondotel ini pun ramai-ramai menawarkan beragam tingkat imbal hasil atau Return of Investment (RoI), dengan rentang 8% – 20% dari harga jual dalam 3 – 4 tahun pertama untuk menjaring investor. Ali Tranghanda,
Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW),menilai kondotel merupakan investasi yang sebenarnya masih cukup likuid di Indonesia, hanya saja calon investor harus memperhatikan kondisi pasar hotel di lokasi tersebut sekaligus Indonesia secara keseluruhan.
”Siklus bisnis perhotelan tidak flat. Meskipun pengembang menjanjikan jaminan RoI dalam jumlah tetap selama jangka waktu tertentu, investor tetap harus jeli,” paparnya.
Kondotel yang dikelola operator besar dan ternama pada umumnya berani menjanjikan jaminan RoI cukup tinggi tersebut meskipun tingkat okupansi di tahun-tahun pertama tidak begitu bagus. Diharapkan, tingkat okupansi tersebut akan jauh membaik pada tahun-tahun berikutnya saat mereka sudah mulai dikenal. Sehingga, kata Ali, imbal hasil yang dibayarkan ke investor sebelumnya bisa kembali lagi atau istilahnya balik modal.
Lebih Untung
Dia meyakini, pasar perhotelan, yang memayungi kondotel, hingga 2016 masih cukup bagus, karena kebutuhan akomodasi yang memadai terkerek pertumbuhan sektor perkantoran di Indonesia.
Sementara itu, Beny Raharjo, Direktur QmFinancial menuturkan investasi kondotel, meskipun mengandung sejumlah risiko, tetap relatif lebih menguntungkan dibandingkan dengan sekadar menyimpan uang di bank.
”Kondotel itu merupakan investasi kepemilikan properti, tetapi ada jaminan bahwa unit-unit tersebut akan disewakan oleh pihak operator. Pembagian keuntungannya bisa dengan pengembang atau operator, tergantung perjanjian awalnya,” terang Benny.
Setelah masa garansi imbal hasil berakhir, pihak operator maupun pengembang tidak lagi menjamin bahwa keuntungan yang diperoleh investor sama dengan beberapa tahun pertama, sebab setelah 3 tahun, misalnya, kondisi pasarnya sudah berubah.
Namun, ketika si pemilik berencana menjual unitnya dan harganya tidak naik alias stagnan, bagaimanapun dia sudah mengantongi imbal hasil di tahun-tahun pertama itu. Benny menyarankan para calon investor kondotel untuk membeli melalui kredit pemilikan apartemen (KPA).
”Kalau menggunakan KPA, investor bisa menggunakan sisa uangnya untuk berinvestasi di sektor lain seperti emas atau reksadana. Cicilannya toh masih bisa tertutupi oleh garansi imbal hasil tadi,” paparnya. (ltc)
