GAYA hidup urban yang mulai menyebar ke pelosok-pelosok negeri akibat promosi media massa dan internet kian meningkatkan permintaan terhadap ruang perkotaan. Di tengah kian terbatasnya ruang pengembangan di kota-kota besar, potensi kota-kota lapis kedua kian mencolok.
Konsep superblok menjadi salah satu andalan strategi pengembangan kota untuk memenuhi kebutuhan masyarakat urban. Beberapa pengembang Tanah Air pun mulai terjun ke pengembangan superblok, alih-alih hanya mengembangkan tiap sektor properti secara terpisah.
Setelah marak di kota-kota besar, pengembangan superblok pun kini menyasar kota-kota lapis kedua. Pasalnya, arus urbanisasi yang semakin tinggi tiap tahun berpotensi meningkatkan permintaan properti di kota-kota tersebut.
Vice President Coldwell Banker Commercial Dani Indra Bhatara menilai, konsep superblok saat ini semakin menarik bagi konsumen properti tanah air. Superblok mengintegrasikan sektor residensial dan komersial dalam satu kawasan, bahkan satu bangunan, sehingga menawarkan kehidupan yang lebih efektif dan praktis bagi para konsumen.
Menurutnya, potensi terhadap ekspansi pembangunan superblok menuju kota-kota lapis kedua umumnya akan sangat ditententukan oleh daya tarik utama aktivitas ekonomi di kota tersebut, antara lain potensi pariwisata, jumlah penduduk, infrastruktur penunjang, atau aktivitas pendidikan.
Secara jangka panjang, pengembangan superblok akan menjadi tren yang dapat diterima di hampir tiap kota Indonesia. Namun, karakteristik tiap kota akan menentukan komposisi jenis atau sektor properti yang akan dibangun dalam kota tersebut.
Sektor perkantoran misalnya, sejauh ini belum berkembang baik di kota-kota lapis kedua. Namun, sektor ritel berupa mall dan pusat perbelanjaan umumnya bisa diterima semua kota, meski pun belum semua kota memilikinya.
Di sisi lain, tidak semua kota berminat terhadap hunian vertikal atau apartemen. Namun, di saat ruang pengembangan kian terbatas, permintaan terhadap apartemen akan bertumbuh secara alami. Sementara itu, permintaan terhadap hotel yang terintegrasi dengan pusat perbelanjaan akan lebih tinggi di kota dengan potensi pariwisata.
“Konsep ini bagus dan saya kira di mana pun dibangun pasti akan berkembang karena saling melengkapi antara bisnis yang ada di dalamnya. Namun, tentu perlu dipertimbangkan apakah bisnis yang direncanakan tersebut sudah diterima di market kota tersebut atau belum,” ungkapnya.
Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengungkapkan, keterbatasan lahan menjadi faktor pendorong kalangan pengembang membangun superblok. Daya beli masyarakat yang menjadi target pasar juga akan sangat menentukan.
Pengembangan superblok umumnya bertujuan mengefektifkan fungsi lahan dan mengefisienkan aktivitas ekonomi dalam satu kawasan yang terkonsentrasi. Oleh karena itu, tuturnya, pengembangan superblok akan kurang efektif bila dilakukan di wilayah-wilayah yang masih memiliki ketersediaan tanah yang luas dengan harga yang masih relatif murah.
Secara umum, konsep superblok masih sangat baru di kota-kota Indonesia dan belum cukup populer. Hal ini menjadi peluang bagi pengembang untuk menciptakan tren baru superblok di kota-kota menengah Indonesia.
Sekretaris Perusahaan PT Agung Podomoro Land (APLN) Justini Omas mengatakan, sepanjang dua tahun terakhir, perusaannya mulai serius menggarap kota lapis kedua dengan konsep pengembangan superblok.
Sejauh ini, APLN sudah memulai pengembangan superblok di Medan, Bandung dan Batam. APLN masih akan menyasar kota-kota lapis kedua yang potensial lainnya, meski pun dirinya mengaku cukup sulit saat ini untuk menemukan lokasi yang tepat.
Dirinya menilai, saat ini pasar properti mulai meminati produk superblok sebab lebih terintegrasi dan memudahkan aktivitas sehari-hari. Kalangan pengembang pun saat ini umumnya lebih tertarik untuk membangun superblok karena merespons permintaan pasar tersebut. Perebutan aset-aset primadona pun menjadi tidak terhindarkan.
“Saat ini pasar lebih senang kalau dibangun superblok sehingga kita terjun ke situ. Coba lihat sekarang, kebanyakan pengembang juga ngomongnya bangun superblok semua karena lebih terintegrasi,” ungkapnya.
Baru-baru ini, pengembang asal Singapura, PT Tri Kartika juga dikabarkan berencana mengembangkan kawasan superblok di Kabupaten Mempawah, Kalimantan Barat. Perusahaan ini berencana berinvestasi senilai Rp3 triliun untuk mengembangkan superblok di lahan seluas 1.000 hektar.
Perusahaan tersebut melirik potensi Mempawah setelah mengetahui akan ada pelabuhan internasional yang akan dibangun di Sungai Kunyit, tidak jauh dari Mempawah. Adanya infrastruktur tersebut diyakini menjadi magnet bagi masyarakt untuk mendiami wilayah Mempawah.
Meski demikian, sama seperti bisnis properti pada umumnya, pembangunan superblok pun memiliki karakter resiko yang perlu disikapi dengan bijak, apalagi di tengah situasi perekonomian yang kurang kondusif.
Dani Indra Bhatara menilai, gejolak ekonomi sepanjang tahun lalu masih akan berimbas tahun ini. Oleh karena itu, pengembangan superblock dalam jangka menengah perlu tetap berhati-hati.
Sepanjang tahun ini, pertumbuhan pasar properti menurutnya masih relatif rendah, sehingga pembangunan unit-unit properti sangat rawan tidak terserap pasar, termasuk pengembangan superblock.
“Di saat seperti ini, membangun superblock harus sangat berhati-hati, karena produk di dalamnya saling berpengaruh. Bila salah satu komponen penjualannya lemah, yang lain akan ikut terpengaruh sebab saling menunjang,” katanya.
Namun, bila menimbang data Badan Pusat Statistik yang menunjukkan persentase penduduk perkotaan Indonesia yang akan semakin tinggi di masa mendarang, tampaknya potensi pengembangan superblok di kota-kota lapis kedua akan tetap prospektif.
BPS memproyeksikan di 2035 mendatang, sebanyak 66,6% penduduk Indonesia akan mendiami wilayah perkotaan. Di saat itu, total penduduk Indonesia akan mencapai 305,6 juta, bertumbuh sekitar 16% dari jumlah saat ini yang masih sekitar 255,4 juta.
Wilayah perkotaan akan kian padat dan tekanan terhadap efektifitas pemanfaatan ruang menjadi kian tinggi dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, konsep pengembangan superblok akan menjadi antisipasi yang tepat untuk menghadapi tuntutan kehidupan perkotaan di masa mendatang.
.jpg?w=300&h=221)
